راهی آسان برای خانه‌دار شدن اقشار مختلف

مرحله نخست اوراق رهنی بانک مسکن در تیرماه سال  ۱۳۹۵ با استقبال گسترده فعالان بازار از این ابزار نوین تأمین مالی همراه شد. گام نخستین عرضه این اوراق با حجم ۳۰۰ میلیارد تومان بود. بانک مسکن در تیرماه سال جاری در مرحله دوم، عرضه هزار میلیارد تومان از این اوراق را در دستور کار خود قرار داده است. این اوراق از جمله اوراق بهادار با پشتوانه دارایی است که جریان نقدی آن به پشتوانه اصل و بهره‌های پرداختی مجموعه‌ای از وام‌ها و تسهیلات رهنی بانک مسکن در کشور است. پرداخت‌های این اوراق به‌طور معمول به‌صورت فصلی و تا زمان سررسید صورت می‌گیرد.

نقش بورس در تأمین مالی بخش مسکن
طبق بند یک ماده ۱۴ قانون سازماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مصوب سال ۱۳۸۷ مجلس شورای اسلامی، ایجاد بازار رهن ثانویه به‌عنوان یکی از ابزارهای تأمین منابع مالی مورد نیاز برای تولید مسکن در کشور به‌عنوان ظرفیت‌های قانونی پیش‌بینی شده است.

تعریف قانونی این اوراق را می‌توان در آیین‌نامه تبصره ۲ ماده ۷ قانون احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب ۱۳۹۳ مشاهده کرد. این آیین‌نامه تصریح دارد اوراق رهنی مسکن، اوراق بهاداری است که به پشتوانه تسهیلات اعطایی مسکن به افراد منتشر می‌شود و نشان‌دهنده ادعای صاحبان آن نسبت به جریان‌های نقدی حاصل از وام‌های رهنی تجمیع شده است. شورای عالی بورس نیز بر اساس بند ۲۴ ماده یک و بند ۴ ماده ۴ قانون بازار اوراق بهادار، اوراق رهنی را به‌عنوان ابزار مالی قانون بازار اوراق بهادار شناسایی و تصویب کرده است.

مرحله دوم انتشار اوراق رهنی مسکن
شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن، با تهیه گزارش توجیهی و اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذی‌صلاح، رکن متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان اوراق را ایفا خواهد کرد. اوراق رهنی مسکن، در دسته اوراق با تضمین قرار دارند. در این میان بانک مسکن نقش بانی، ضامن و عامل وصول اوراق را برعهده دارد. این اوراق فردا (دوشنبه ۲۳ تیرماه) در فرابورس ایران منتشر می‌شود و متقاضیان می‌توانند از طریق کارگزاری خود نسبت به خرید آن اقدام کنند.

بهرنگ اسدی مدیرعامل شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن می‌گوید این اوراق، علاوه بر تأثیر بر بازار مسکن، موجب تنوع‌بخشی محصول مالی می‌شود که یکی از مهم‌ترین پیش‌نیازهای حرکت بورس کشور به‌سوی تکامل است. زیرا این تنوع می‌تواند پاسخگوی طیف وسیعی از فعالانی باشد که با انگیزه‌های گوناگونی از تأمین مالی تا پوشش ریسک در این بازار حضور دارند. مشروح گفت‌وگوی ایرناپلاس با بهرنگ اسدی را در ادامه می‌خوانید.

ضرورت انتشار اوراق رهنی چیست و این اوراق چه جایگاهی در نظام مالی دارند؟
مفهوم اساسی انتشار اوراق رهنی برآمده از مقوله تبدیل دارایی‌ها به اوراق بهادار یا securitization است که در ادبیات مالی مفهوم شناخته ‌شده‌ای است. فرآیند تبدیل دارایی به اوراق بهادار در بانک‌ها و همچنین نهادهای دارای مطالبات رهنی در کشورهای توسعه‌یافته، موضوعی رایج است. «تبدیل به اوراق بهادار کردن» فرآیندی است که در آن دارایی‌های مؤسسه مالک دارایی یا بانی، از ترازنامه آن مؤسسه جدا می‌شود و ابزارهای مالی انتشار یافته به پشتوانه آن دارایی‌ها، توسط سرمایه‌گذاران خریداری شده و تأمین مالی انجام می‌شود.

در این فرآیند، یک شرکت تأمین سرمایه نقش محوری در ایجاد و فروش اوراق بهادار با پشتوانه دارایی را برای فروش در بازار اولیه و نقش‌آفرینی در بازار ثانویه برای سرمایه‌گذاران بر عهده دارد. این ابزار، نمایانگر مطالبه‌های یادشده است. اوراق بهادار با پشتوانه دارایی یا ABS و اوراق بهادار با پشتوانه رهنی یا MBS از مهم‌ترین محصول‌های تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها هستند. در واقع اوراق رهنی یا MBS، یک ابزار بدهی است که حقوق دارنده اوراق را بر وجوه دریافتی ناشر، نشان می‌دهد.

نقطه اتصال بورس و بخش حقیقی اقتصاد
اوراق رهنی مسکن، هر ۲ بخش بورس و بازار مسکن را تحت تأثیر قرار خواهند داد. درباره آثار این اوراق در این ۲ بازار و همچنین تأثیر آن بر متغیرهای کلان اقتصاد چه پیش‌بینی‌هایی وجود دارد؟
در راستای نام‌گذاری سال جاری به نام جهش تولید، بانک مسکن با هدف ایجاد ظرفیت‌های مولد در تأمین مالی بخش مسکن، انتشار اوراق رهنی را مورد توجه قرار داده است. انتشار این اوراق، علاوه بر هدایت بخشی از نقدینگی به سمت یکی از بخش‌های مولد اقتصاد یعنی بخش مسکن، می‌تواند الگوی مناسبی برای کنترل منابع مالی افسار گسیخته و سرگردان در جامعه باشد.

از طرف دیگر، اوراق رهنی می‌توانند در برآورده‌سازی الزام‌های نگهداری اوراق با درآمد ثابت توسط صندوق‌های سرمایه‌گذاری ایفای نقش کنند و در استحکام صندوق‌های سرمایه‌گذاری متقاضی خرید اوراق، مؤثر باشند. انتشار این اوراق برای مجموعه بانک مسکن می‌تواند بهای تمام شده پول را کاهش و امکان اعطای تسهیلات جدید به متقاضیان خرید یا ساخت واحدهای مسکونی را افزایش دهد. به‌طور کلی، واسطه‌گری در بازار رهن با این اقدام به سمت تخصصی شدن حرکت خواهد کرد.

ابزاری برای بهبود نسبت‌های مالی بانک‌ها
از مزایای انتشار این اوراق، به امکان الگوبرداری سایر بخش‌ها اشاره کردید. آیا سایر نهادهای مالی نیز می‌توانند در اقدامی مشابه، از مزایای این اوراق بهره‌مند شوند و منافعی را نیز در سطح اقتصاد کلان کشور ایجاد کنند؟
اوراق رهنی و به‌طور کلی، تبدیل به اوراق رهنی کردن برای بانک‌ها، با توجه به نقدینگی موجود در اقتصاد و لزوم دستیابی به‌منابع مالی ارزان قیمت، دارای مزیت‌های متعددی است. برای نمونه، کاهش هزینه‌ تأمین مالی برای بانک‌ها یکی از مزیت‌های این روش است. علاوه بر این، بانک‌ها می‌توانند ریسک ناشی از عدم انطباق دارایی‌ها و بدهی‌ها را با استفاده از این شیوه، مدیریت کنند.

بهبود نسبت کفایت سرمایه و نیز خارج کردن دارایی‌ها از ترازنامه که به‌بهبود ترکیب دارایی‌های بانک می‌انجامد، از دیگر مزایای انتشار اوراق رهنی و تبدیل دارایی‌ها به اوراق بهادار، برای بانک‌هاست. همچنین قدرت نقدینگی بانک‌ها با تبـدیل دارایی‌هـا یا تـسهیلات، بـه اوراق بهـادار افزایش می‌یابد زیرا از این مسیر، درآمـدهای آتـی بـه درآمد حـال تبدیل می‌شوند. بنابراین به‌طور کلی توصیه می‌شود استفاده از این ابزار با در نظر گرفتن، چنین مزایایی نیز شرایط مؤسسات اقتصادی که تمایل دارند از آن استفاده کنند، با مشاوره و مطالعه درباره ابعاد عملیاتی موضوع، قابل اجرا است.

اوراق رهنی مسکن، از تأمین مالی تا سفته‌بازی
اوراقی که در مرحله دوم و در ماه جاری منتشر خواهند شد، چه ویژگی‌هایی دارند و  مورد استقبال کدام گروه‌های فعال در بازار قرار خواهند گرفت؟
اوراق رهنی مسکن، به‌پشتوانه مطالبات رهنی به مبلغ  یک میلیون و ۱۷۹ هزار و ۹۰ تومان و بر اساس مفاد قراردادهای مبنای مطالبه‌های رهنی بانک مسکن منتشر می‌شود. این اوراق به‌میزان هزار میلیارد تومان و با نام بوده و مبلغ اسمی هر ورقه آن ۱۰۰ هزار تومان است. نرخ اوراق ۱۶ درصد با سررسید ۲ ساله خواهد بود که پرداخت سود آن هر سه ماه یک بار انجام می‌شود. معاملات ثانویه این اوراق پس از عرضه، در فرابورس ایران انجام می‌گیرد.

وجود محصول‌های مالی متنوع از نوع بدهی، حق مالی و مشتقه، یکی از مهم‌ترین پیش‌نیازهای حرکت بورس کشور به‌سوی تکامل است. برای این منظور توجه به‌وجود تنوع و قابلیت پاسخگویی به نیازهای طیف متنوع سرمایه‌گذاران، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار خواهد بود که به نظر می‌رسد اوراق رهنی، این قابلیت را دارد که انگیزه‌های گوناگون بازیگران بازار در حوزه‌های تأمین مالی، سرمایه‌گذاری، پوشش ریسک و سفته‌بازی را برآورده کند.

اوراقی برای خانه‌دار شدن
اوراق رهنی مسکن از چه مسیری می‌تواند به خانه‌دار شدن گروه‌های مختلف جامعه کمک کند؟
پس از انتشار این اوراق، منابع تأمین شده به‌سرعت از کانال تسهیلات اعطایی بانک مسکن، صرف تجهیز عرضه و تقاضا در بخش حقیقی مسکن خواهد شد. در نتیجه، امکان تولید واحدهای مسکونی بیشتری فراهم می‌شود و به‌دنبال آن، خانوارهای بیشتری می‌توانند با استفاده از  منابع حاصل، صاحب‌خانه شوند.
انتشار این اوراق، کمیت و کیفیت چرخه خانه‌دار شدن اقشار مختلف را افزایش خواهد داد که در شرایط کنونی، دستاورد ارزشمندی تلقی می‌شود.