وزیر راه و شهرسازی و وزیر دفاع اخیراً تفاهم‌نامه ساخت ۱۰۰ هزار واحد مسکونی را امضا کردند که بر اساس آن خانواده نیروهای مسلح اعم از نیروی انتظامی، ارتش و سپاه صاحب‌خانه می‌شوند. این البته تنها طرح وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن نیست. وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده ساخت این واحدها افزون بر طرح اقدام ملی مسکن است که شامل ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور می‌شود.
اینها البته تمام اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن نیست. طرح‌های تأمین مسکن به روش اقساطی (تام‌فاز) و تأمین مسکن کارکنان دولت (تام‌کاد) نیز برنامه‌های دیگر این وزارتخانه در حوزه مسکن است. به نظر می‌رسد هدف نهایی از تمام این طرح‌ها، مدیریت قیمت‌ها در بازار مسکن با عرضه بیشتر باشد.
این در حالی است که برخی از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند دولت به‌جای ساخت مسکن بهتر است در حوزه سیاستگذاری تمرکز کند و حوزه ساخت و عرضه مسکن را به مردم و بخش خصوصی واگذار کند. در مقابل عده‌ای دیگر از کارشناسان و مسئولان دولتی معتقدند که نمی‌توان بازار مسکن را به حال خود رها کرد. کدام یک درست می‌گویند و استدلال هر یک چیست؟
مسکن، دغدغه شخص رئیس‌جمهور
علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن در گفت‌وگو با ایرناپلاس می‌گوید: یکی از تکالیفی که دولت به وزارت راه و شهرسازی داده این است که بازار مسکن را مدیریت کند و در حوزه مسکن که دغدغه آقای رئیس‌جمهور است، فعالیتی جدی داشته باشد. یکی از وظایفی که وزارت راه داشت، اتمام مسکن مهر بود. ۵۰۰ هزار واحد نیمه‌کاره مسکن مهر داشتیم و تکلیف شده بود که اینها را به اتمام برسانیم. وظیفه دیگر ما نیز این بود که در شهرهای جدید ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی را انجام دهیم.
وی در ادامه می‌افزاید: وظیفه دولت بود که ۱۰۰ هزار واحد نیز در حوزه بازآفرینی شهری بسازد. ۱۰۰ هزار واحد هم توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر باید ساخته شود. اینها کارهایی است که دولت باید انجام دهد و اقداماتی نیز در این رابطه در چارچوب وزارت راه و شهرسازی انجام می‌شود.
نبیان در رابطه با اقدامات وزارت راه اظهار می‌کند: پیگیری‌هایی که در وزارت راه و شهرسازی انجام می‌شود شامل ۴۰۰ هزار واحد برای سال ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ و همچنین ۵۰۰ هزار واحد نیز اتمام واحدهای مسکن مهر به غیر از آنهایی است که درگیری حقوقی دارند. اتمام آن پروژه‌ها نیز بعد از اتمام مشکلات حقوقی خواهد بود. اینها جزو تکالیفی است که وزارت راه و شهرسازی برای امر تولید مسکن و رونق این بازار دارد.
پوشش بخشی از تقاضای مسکن
معاون وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر نقش این وزارتخانه در رونق تولید بازار مسکن، می‌گوید: بر اساس برنامه ما، حدود ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد باید تولید شود. بخشی از این را ما انجام می‌دهیم و بخشی دیگری هم توسط مردم ساخته می‌شود. کارهای وزارت راه در چارچوب رونق‌بخشی به بازار مسکن است. تکلیفی که وزیر راه و شهرسازی برای زیرمجموعه وزارتخانه تعیین کرده، سرعت‌بخشی به ساخت‌وساز در مسکن است و باید ظرف این دو سال آن را انجام دهیم. با این کار مقداری از تقاضای مسکن پوشش داده می‌شود.
نبیان در پاسخ به این پرسش که آیا این طرح نمونه کوچکی از مسکن مهر است، می‌گوید: مسکن مهر ادبیات دیگری داشت و ادبیات این نوع ساخت‌وساز تفاوت دارد. هنگامی که ۱۰۰ هزار واحد در مجموعه بازآفرینی شهری در مناطق ناایمن، بافت فرسوده و مکان‌هایی که ساخت‌وساز نامناسب دارند، ساخته می‌شود طبیعتاً با مسکن مهر تفاوت‌هایی دارد.
شهرهای جدید به کمک می‌آیند
وی در رابطه با شهرهای جدید نیز اظهار می‌کند: بخشی از تقاضای مسکن در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها به شهرهای جدیدی که اطراف آن‌ها وجود دارد، سرریز می‌شود. سرریز جمعیتی شهر تهران به شهرهای جدیدی مانند پردیس، پرند و هشتگرد رفته و بخشی از مشکلات سکونت افراد حل می‌شود. با چنین کارهایی می‌توان قدری بازار مسکن را مدیریت کرد که در وزارت راه، ظرف دو سال آینده در دستور کار قرار دارد.
این سخنان در حالی مطرح می‌شود که گروهی از کارشناسان حوزه مسکن معتقدند نیازی نیست دولت مستقیماً وارد حوزه ساخت خانه شود و بهتر است مدیریت بازار را از روش‌های دیگری انجام دهد. مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر بازار مسکن در این رابطه به خبرنگار ایرناپلاس می‌گوید: بعد از مشکلاتی که در بازار مسکن ایجاد شد و بالا رفتن قیمت خانه و کاهش حجم ساخت‌وساز، دولت به این نتیجه رسید که یکی از دلایل این مشکل، انجام نشدن خانه‌سازی به‌اندازه کافی بوده و بهتر است خود دولت در توسعه ساخت‌وساز مداخله کرده و خلأ بازار را برطرف کند. این نگرش پیش از این نیز بارها تکرار شده و پروژه مسکن مهر نیز با چنین فلسفه‌ای آغاز شد.
سلطان‌محمدی با اشاره به سابقه اجرای چنین طرح‌هایی می‌افزاید: از سال ۱۳۸۷ مسکن مهر شروع شد و سال‌های بعد اوج ساخت‌وساز واحدهای مربوط به این طرح را شاهد بودیم، اما باز هم قیمت‌ها در سال‌های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ رشد کرد و این طرح نتوانست جلوی رشد قیمت را بگیرد. در عمل، ثابت شده که این ساخت‌وسازها نمی‌تواند به کاهش قیمت مسکن کمک کند. تحولات قیمت مسکن بیشتر ناشی از چرخه‌های درونی خود بازار مسکن است و به‌طور معمول در دوره‌های پنج تا ۶ ساله، بازار مسکن دوره‌های رونق و رکود را طی می‌کرده و در مجموع نیز جهت افزایشی داشته است.
تورم، علت اصلی افزایش قیمت مسکن
وی در تشریح چرایی این روند می‌گوید: علت اصلی هم این است که با پدیده تورم روبه‌روییم. مادامی که تورم وجود دارد، قیمت مسکن، خودرو، کالاهای دیگر و خدمات همگی تمایل دارند همراه با تورم به سمت بالا حرکت کنند. دولت هم حداقل حقوق و دستمزد را در سال جاری افزایش داد و همه، خود را با وضعیت تورمی انطباق می‌دهند. بنابراین اگر بخواهیم مشکل افزایش قیمت مسکن حل شود، راهش این است که جلوی تورم را بگیریم.
این کارشناس بازار مسکن در همین رابطه اضافه می‌کند: تورم نیز یک پدیده پولی است و ریشه‌اش در کنترل نقدینگی است. اگر دولت و بانک مرکزی موفق شوند رشد نقدینگی و به‌تبع آن، تورم را کنترل کنند، افزایش قیمت مسکن و سایر کالاها کنترل می‌شود. منتها برخی تصور می‌کنند افزایش قیمت مسکن به‌علت کاهش ساخت‌وساز است و با این روش می‌شود مسئله را حل کرد.
دولت سیاستگذاری کند
سلطان‌محمدی در رابطه با نقش کمبود عرضه در افزایش قیمت مسکن و راه‌حل آن می‌گوید: عرضه مسکن کم است، اما راهش این نیست که دولت وارد عرضه این کالا شود. مثلاً اگر عرضه پیاز یا سیب‌زمینی هم کم شود، نباید نتیجه گرفت که دولت شروع به پیاز کاشتن کند. باید زمینه را به‌گونه‌ای فراهم کند که کشاورزان تمایل بیشتری به تولید این محصول پیدا کنند. در رابطه با مسکن هم دولت باید زمینه تولید را فراهم کند. ما از نظر تولید مصالح ساختمانی، نیروی انسانی و سرمایه بخش خصوصی مشکلی نداریم. زمینه‌ها و قواعد به‌گونه‌ای تنظیم شده که سرمایه‌گذار بخش خصوصی تمایلی ندارد وارد بازار مسکن شود، حتی با وجود اینکه سال گذشته در شهر تهران قیمت مسکن بیش از ۱۰۰ درصد و در سطح کشور نزدیک به ۵۰ درصد افزایش یافت؛ با این حال، میزان ساخت‌وسازها افزایش پیدا نکرده است. علتش هم این است که زمینه‌های سرمایه‌گذاری فراهم نیست.
وی درباره نقش دولت در بازار مسکن تصریح می‌کند: دولت باید نسبت به مقررات‌زدایی، آماده‌سازی زمین‌ها، بهبود شبکه‌های ارتباطی اقدام کند. اگر این کارها را در حوزه مسکن انجام دهد، مردم خودشان خانه می‌سازند. اگر در شهری زمین‌هایی وجود دارد که قابلیت ساخت‌وساز در آن وجود دارد، عرضه کنند تا مردم خودشان نسبت به ساخت خانه اقدام کنند.
مسکن سیاستگذاری کوتاه‌مدت را برنمی‌تابد
سلطان‌محمدی با اشاره به طرح‌هایی که دولت در دست اجرا دارد، می‌گوید: در کنار طرح اقدام ملی، چند طرح دیگر را نیز دولت در پیش گرفته است؛ تام‌کاد که ساخت مسکن برای کارکنان دولت بوده است. دیگری طرحی است که با وزارت دفاع برای ساخت خانه‌های مسکونی داشته و دیگری هم تام‌فاز است که برای سایر اقشار در نظر گرفته شده است. برای هر کدام از اینها نیز ۱۰۰ هزار واحد هدفگذاری شده است. هنوز چند صد هزار واحد از طرح مسکن مهری که از سال ۱۳۸۷ شروع شده، کامل نشده است؛ بهتر است ابتدا آن‌ها را تکمیل کنند. افزون بر این، مسکن کالایی نیست که اگر امروز برای آن تصمیم گرفتیم، فردا در بازار اثر خود را نشان دهد. این طرح‌ها در طول یک تا دو سال به جواب نخواهد رسید. چنین طرح‌هایی حداقل تا سه سال آینده تأثیری روی قیمت نمی‌گذارد.
وی با هشدار درباره اینکه این طرح‌ها تعهداتی را برای دولت ایجاد می‌کند، می‌افزاید: دولت فعلی همواره از دولت سابق انتقاد می‌کرد و می‌گفت که طرح مسکن مهر تعهدات سنگینی روی دوش این دولت گذاشته، چندین میلیارد تومان از منابع را بلعیده و به اهداف مدیریت بازار مسکن نیز کمکی نکرده است؛ با این حال، اکنون طرحی مشابه آن دارد اجرا می‌شود. ضعفی که این طرح‌ها دارد این است که زمین‌های عمومی و ملی را به مسکن تبدیل می‌کند. خیلی از پادگان‌هایی که قرار بود تبدیل به فضای سبز شود، اکنون دارد به خانه‌هایی با تراکم زیاد تبدیل می‌شود که این اقدام مشکلاتی را به شهر اضافه می‌کند.
خانه‌های شخصی در زمین‌های ملی
این کارشناس حوزه مسکن در همین رابطه اضافه می‌کند: زمین‌هایی که متعلق به نهادهای دولتی بوده، باید در سازمان ملی زمین و مسکن تجمیع و استفاده بهینه می‌شده، اما اکنون به ادارات مختلف گفته شده که خود شروع به ساخت‌وساز کنند. این کار در حالی صورت می‌گیرد که برآوردی از تعداد، مقدار، موقعیت، کاربری این زمین‌ها و تعداد نیازمندان هر بخش وجود ندارد. این زمین‌ها متعلق به همه مردم و نسل‌های آینده است و متعلق به یک سازمان خاص نیست که بخواهند آن را بین خودشان تقسیم کنند. این زمین‌ها در شهرهای بزرگ تمام شد و در شهرهای کوچک نیز رو به اتمام است؛ پس از آنچه می‌کنیم؟ باید سراغ رویه اصولی‌تری رفت.
وی با انتقاد به چنین اقداماتی، می‌گوید: اکنون در وضعیت سال‌های آغازین انقلاب اسلامی نیستیم که بخواهیم زمین‌های ملی و دولتی را بین اقشار خاصی توزیع کنیم و تصور کنیم مسئله زمین حل شده است. کما اینکه آن زمین‌ها توزیع و مساحت تهران هفت برابر شد، ولی اکنون برای ساخت مدرسه، دانشگاه، بیمارستان، راه و… مشکل داریم و در نیازهای اولیه شهر مانده‌ایم. اکنون بخش عمده‌ای از بودجه شهرداری دارد صرف تملک زمین می‌شود.
طرح قدیمی با شمایلی جدید؟
سلطان‌محمدی معتقد است: طرح‌هایی از این دست همگی تمایل دارد که دولت را وارد بازار عرضه کند، اعم از عرضه زمین، تأمین مالی و حتی عملیات اجرایی. در حالی که دولت وظیفه بسیار مهم‌تر و اثرگذارتری در بازار مسکن دارد. وظایف دولت در بازار مسکن، کنترل تورم است که بر افزایش قیمت مسکن و اجاره هم اثر دارد. باید این را باور کنیم که تورم فقط از تصمیمات دولت و بانک مرکزی خارج می‌شود. حتی طرح اخیر می‌تواند تورم‌زا باشد. مانند مسکن مهر که با صرف ۷۰ هزار میلیارد تومان از منابع بانک مرکزی به تورم دامن زد.
وی در ادامه اظهار می‌کند: این طرح‌ها مشکل عده‌ای را حل می‌کند، ولی بار آن را روی دوش گروه وسیع‌تری می‌اندازد. در اقتصاد ناهار مجانی وجود ندارد. اگر جایی خانه‌ای به قیمت پایین به کسی داده می‌شود، باقی وجه آن از جیب دیگران آمده است. اگر هم قرار است دولت به کسی خانه دهد، باید سراغ محروم‌ترین اقشار برود که لزوماً کارمندان دولت جزو این گروه نیستند.
این تحلیلگر بازار مسکن می‌افزاید: نکته دیگر این است که میزان کارکنان و زمین‌های در اختیار هر سازمان با یکدیگر برابر نیست. برای نمونه، آموزش و پرورش با تعداد زیادی از معلمان که جزو ضعیف‌ترین اقشار جامعه هستند، زمینی ندارد که بخواهد توزیع کند. اما ارگان‌های خاصی هستند که کارکنان کمی دارند، اما زمین‌های زیادی در اختیارشان است.
زمینه اجتماعی حضور دولت در بازار مسکن
سلطان‌محمدی ریشه اجرای چنین طرح‌هایی را این‌گونه تبیین می‌کند: دیدگاهی که معتقد به حضور مستقیم دولت در بخش عرضه است، همچنان در پس‌زمینه اجتماعی باقی مانده است. زمانی به‌صورت مسکن مهر، زمان دیگری به‌صورت مسکن اجتماعی و مسکن تام‌فاز و… ظهور می‌کند. آیا ما داریم شرایط و زمینه‌های کسب‌وکار را طوری تأمین می‌کنیم که مردم، خانوارها و بخش خصوصی وارد بخش عرضه شوند یا داریم دولت را درگیر می‌کنیم؟
وی اظهار می‌کند: ممکن است بگویند که دولت پولی خرج نمی‌کند، اما باید توجه کنیم زمین‌هایی که در اختیار این طرح قرار می‌گیرد نیز جزو دارایی‌های عمومی است. برای ساخت مدرسه به خیرین متوسل می‌شویم، این در حالی است که دولت دارد خانه شخصی می‌سازد. یعنی جایی از کار غلط است، زیرا خانه را باید مردم بسازند و ساخت مدرسه و بیمارستان که نیازهای عمومی محسوب می‌شود، کار دولت است.
گزارش از حامد حیدری
نظر شما