سال ۱۳۹۸ که با سیل آغاز شد، با طوفان در برخی بازارها ادامه پیدا کرده است. هنوز به میانه اردیبهشت نرسیده بودیم که افزایش کم‌سابقه قیمت‌های مسکن و خودرو مردم را شوکه کرد. کار به جایی رسید که روز ۱۲ اردیبهشت‌ماه درج قیمت در آگهی‌های فروش ملک و خودرو در وب‌سایت‌های اینترنتی ممنوع شد. البته مجدداً روز ۲۱ اردیبهشت‌ماه مشروط به لحاظ کردن مواردی، این وب‌سایت‌ها مجاز شدند تا قیمت‌گذاری را از سر بگیرند. شرایطی از جمله اعلام آگهی‌هایی که با کد ملی و شماره موبایل در دو دسته‌بندی خودرو و املاک احراز هویت شده و نمایش بازه و میانگین قیمت املاک بر اساس معاملات انجام شده از جمله این شروط عنوان شده است.
*آمار چه می‌گوید؟
بازار مسکن البته در سال ۱۳۹۷ نیز جهش قیمتی قابل توجهی را شاهد بود. بر اساس گزارش اطلاعات و قیمت اجاره مسکن در شهر تهران که مرکز آمار ایران آن را منتشر می‌کند، فروش یک متر مربع زمین در زمستان ۱۳۹۷ نسبت به مدت مشابه سال قبل نزدیک به ۱۴۳ درصد (تقریباً دو و نیم برابر) افزایش یافته است. این افزایش درباره قیمت فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی نیز نزدیک به ۸۲ درصد بوده، البته این در حالی است که بنا بر این گزارش از حجم معاملات ۴۳ درصد کاسته شده است.
مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی نیز نسبت به مدت مشابه سال قبل نزدیک به ۲۲ درصد رشد کرده است.
گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز که از سوی بانک مرکزی منتشر می‌شود، نشان می‌دهد هر چند متوسط قیمت هر متر مربع در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل نزدیک به ۱۰۴ درصد افزایش یافته و تقریباً دو برابر شده، اما نسبت به ماه قبل از خود یعنی اسفند سال ۱۳۹۷ تغییر زیادی نداشته و تنها دو درصد افزایش پیدا کرده است.
*افزایش اجاره سه برابر عرف!
از نظر جمعیتی، منطقه ۱۰ یکی از مناطق پرتراکم تهران محسوب می‌شود. شاید دسترسی قابل قبول به مرکز شهر و همچنین قیمت‌های نسبتاً پایین خرید و اجاره را بتوان از دلایل اقبال به این منطقه دانست. جابری، یکی از مشاوران املاک این منطقه درباره افزایش قیمت‌ها به خبرنگار ایرناپلاس می‌گوید: پیش از عید نوروز، قیمت خرید و فروش خانه نوساز بین هشت تا هشت و نیم میلیون تومان به ازای هر متر مربع بود، در حالی که اکنون به ۱۱ تا ۱۲ میلیون تومان رسیده و افزایشی بین ۳۰ تا ۴۰ درصد داشته است.
وی در ادامه می‌افزاید: بعد از عید برخی از صاحبان املاک از من قیمت می‌گرفتند و من به آن‌ها می‌گفتم که عرف افزایش قیمت ۱۰ تا ۱۵ درصد است، اما کمتر کسی حاضر می‌شد با این قیمت‌ها ملک خود را بفروشد. در رابطه با نرخ اجاره‌بها هم میزان رهن و هم اجاره به اندازه ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش یافته است.
*قیمت مسکن تغییر خاصی نکرده!
حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران و کارشناس بازار مسکن در این زمینه با ایرناپلاس گفت‌وگو کرده است. وی می‌گوید: قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ تقریباً ۱۰۰ درصد رشد کرد. در سال جاری نیز که کمتر از دو ماه از آن سپری شده، نزدیک به ۲۰ روز آن تعطیل بوده و عملاً یک ماه کاری از این سال گذشته است. در این مدت نیز بر اساس قراردادهای تحقق یافته و معاملات انجام شده‌ای که در سامانه اطلاعات املاک و مستغلات رصد می‌کنیم، تغییر و تحول خاصی در قیمت خرید و فروش دیده نمی‌شود.
عقبایی می‌گوید: اینکه گاهی مالکان قیمت سالانه خود را افزایش می‌دهند، مانند سال‌های گذشته بوده و آنچه رخ داده اتفاقی طبیعی است. قیمت اعلامی با قیمت تحقق یافته کاملاً جداست. قیمتی اعلام می‌شود، اما لزوماً با آن قیمت، معامله‌ای صورت نمی‌گیرد. در سال‌های گذشته نیز این رویه وجود داشته است. سال‌هایی که رکود در بازار مسکن حاکم بوده، از اواخر همان سال مالکان، قیمت‌های ارائه شده برای سال بعد را افزایش می‌دادند. اما در اردیبهشت و خرداد متوجه می‌شدند که ملک آن‌ها حتی به قیمت سال گذشته نیز خریداری نمی‌شود، در نتیجه مجدداً به قیمت سال قبل برمی‌گشتند.
وی با تأکید بر ملاک بودن قیمت در معاملات انجام شده می‌گوید: ممکن است مالکان، قیمت مسکن ارائه شده به بازار را در سال جاری افزایش دهند، اما در بازار معاملات چنین اتفاقی رخ نداده و قیمت‌هایی که اکنون دارد با آن معامله می‌شود، قیمت‌های به سقف رسیده سال ۱۳۹۷ است.
*ارائه قیمت‌های غیرواقعی در وب‌سایت‌ها
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اتفاقات رخ داده در هفته‌های اخیر، اظهار می‌کند: در مدت سپری شده از سال جاری یک موج گرانی نامتعارف، غیرمنطقی و سوداگرانه در بازارهای مجازی اتفاق افتاد. پشت پرده قیمت‌های ارائه شده در وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌های مختلف، سوداگرانی بودند که قیمت‌های غیرواقعی را به جامعه تلقین می‌کردند. در حالی که این قیمت‌ها نجومی بود و مبانی خاصی نداشت، حتی در مواردی فایل‌های ارائه شده، وجود خارجی هم نداشتند.
عقبایی در ادامه می‌افزاید: با ورود دادستانی، این قیمت‌ها از روی وب‌سایت‌ها برداشته شده است. هر چند با فعالیت در فضای مجازی موافقم و تجارت باید به سمت الکترونیکی شدن پیش برود، اما نباید این‌گونه باشد که هر کسی آن‌گونه که تمایل دارد عمل کند، بلکه باید بر فعالیت این‌ها نظارت وجود داشته باشد. وزارتخانه‌های فرهنگ و ارشاد، ارتباطات، صمت و همچنین اتحادیه‌های صنفی باید نظارت کاملی بر فعالیت وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها داشته باشند. افزون بر این، قوانین کاملی باید در این زمینه تدوین و تصویب شود.
*بازار مسکن ظرفیت افزایش قیمت ندارد
وی ارزیابی خود را این‌گونه بیان می‌کند: قیمت مسکن در سال جدید نسبت به سال گذشته عملاً در بازار معاملات افزایش پیدا نکرده و تا شهریورماه هم قدرت و ظرفیت افزایش قیمت در بازار مسکن برای خریداران وجود ندارد. ممکن است قیمت‌های بالاتری هم اعلام شده باشد، اما به همان قیمت‌های سال ۱۳۹۷ معامله می‌شود.
نایب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تصریح می‌کند: همان قیمت سال ۱۳۹۷ نیز که نسبت به سال پیش از آن ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده بود، در توان خریداران نیست. تسهیلات بانکی نیز متناسب با این افزایش قیمت، رشد پیدا نکرده است. مگر اینکه قیمت حامل‌های انرژی یا قیمت ارز مجدداً رشد جهشی داشته باشد که قیمت مسکن افزایش یابد. در صورتی هم که قیمت مسکن مجدداً افزایش یابد، بازار معاملات از وضعیت کنونی نیز راکدتر می‌شود، زیرا بار دیگر قدرت خرید بازار کاهش می‌یابد.
*اجاره‌بها نمی‌تواند به اندازه قیمت مسکن افزایش یابد
وی درباره بازار اجاره نیز می‌گوید: نرخ اجاره نیز تابع قیمت مسکن است، اما اینکه مردم بتوانند نرخ اجاره‌بها را به میزان افزایش قیمت مسکن پرداخت کنند، افسانه‌ای بیش نیست، زیرا مستأجران چنین توانی را ندارند. به غیر از موارد استثنایی، حداکثر رشد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ ۲۰ درصد، در شهرهای متوسط بین ۱۰ تا ۱۵ درصد و در شهرهای کوچک به‌علت وجود توازن بین عرضه و تقاضا ناچیز خواهد بود.
عقبایی معتقد است: درمان اصلی وضعیت فعلی بازار مسکن، افزایش تولید و ایجاد توازن بین عرضه و تقاضا است. دولت باید در این زمینه سیاستگذاری کند. بین ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است. باید زمین در اختیار انبوه‌سازان قرار گرفته و تسهیلات مناسبی هم در اختیار آن‌ها قرار دهند. هنگامی که تولید افزایش یابد و بازار رقابتی شود، قیمت واقعی مسکن و قدرت خرید مردم به یکدیگر نزدیک خواهد شد.
وی در رابطه با تسهیلات مسکن نیز اظهار می‌کند: این تسهیلات هم باید به تولیدکننده ارائه شود و هم در اختیار متقاضیان خرید خانه قرار گیرد. زیرا تولید مسکن در ایران صنعتی نشده و تقریباً ۹۰ درصد تولید مسکن در کشورمان بومی و سنتی است.
*قصه ناتمام مالیات از خانه‌های خالی
این کارشناس بازار مسکن درباره تأثیر دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی نیز می‌گوید: این رویه در تمام دنیا وجود دارد و باید در ایران هم ایجاد شود. اتفاقاً این مالیات در کشورهای توسعه‌یافته بسیار بالاست. باید قوانین مالیاتی سنگین در حوزه خانه‌های خالی در کشور وضع و اجرایی شود تا به‌عنوان یک عامل بازدارنده در جهت توازن بین عرضه و تقاضا در کشور اجرا شود.
وی یادآوری می‌کند: البته در شرایط فعلی اجرای این قانون تأثیر قابل توجهی بر بازار مسکن ندارد. اکنون گفته می‌شود در کشور ما از ۲۵ میلیون واحد مسکونی، دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد خالی است. لازم است این ۱۰ درصد از مجموع خانه‌های کشور خالی باشد تا تغییر، جابه‌جایی و تحویل صورت گیرد.
عقبایی در این باره اضافه می‌کند: در مورد استان تهران نیز گفته می‌شود که ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد که نیمی از آن‌ها خارج از تهران است. این خانه‌ها در نقاطی ساخته شده که مکان‌یابی خوبی نداشته و دسترسی مناسبی به مسجد، مترو، مدرسه، پارک و… ندارد و مردم تمایلی به سکونت در این خانه‌ها ندارند. بخش دیگری از این خانه‌های خالی نیز در نقاط لوکس‌نشین شهر تهران واقع شده که اگر وارد شبکه عرضه هم شود، طبقات ضعیف و متوسط قدرت خرید یا حتی اجاره آن‌ها را ندارند. در شرایط فعلی کشور، خانه‌های خالی نمی‌تواند نقش مؤثری در توازن بین عرضه و تقاضا و حل مشکل مسکن داشته باشد.
*مسکن به‌اندازه طلا و ارز رشد نمی‌کند
وی در پاسخ به این سؤال که آیا درست است که چون مسکن از بازارهایی مانند ارز و سکه عقب است، امکان رشد مجدد قیمت‌ها در این بازار وجود دارد، می‌گوید: این‌گونه نیست، زیرا مسکن یک بازار مقاوم است و با بازارهای مالی دیگر مانند طلا و ارز تفاوت دارد. تأثیرپذیری و تأثیرگذاری آن بسیار طولانی‌مدت است و پول‌های کوچک نیز نمی‌توانند وارد این بازار شوند. اینکه بازار مسکن نیز باید به اندازه بازار طلا و ارز رشد کند، قبول ندارم. زیرا این بازارها قابل مقایسه با یکدیگر نیستند و نگاه افراد به این حوزه‌ها با یکدیگر متفاوت است.
گزارش از حامد حیدری
بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟
قیمت‌های باور نکردنی مسکن برای معاملاتی که انجام نمی‌شود
۲۴ اردیبهشت ۱۳۹۸، ۱۴:۵۴
کد خبر:
83314333
تهران- ایرناپلاس- در بازار مسکن چه خبر است؟ یک مشاور املاک از افزایش 30 تا 40 درصدی قیمت‌ها خبر می‌دهد، در حالی که نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید که قیمت معاملات انجام شده، تغییر خاصی نداشته و حتی قیمت‌های سال 1397 نیز در توان خریداران نیست.