ایرنابازار- در این مقاله، به سه اشتباه مرگبار و متداول در معاملات ملکی اشاره خواهیم کرد که اجتناب از آن‌ها، ضامن حفظ سرمایه شما خواهد بود.
نداشتن سند رسمی و اعتماد به قول‌نامه‌های عادی
یکی از رایج‌ترین و در عین حال خطرناک‌ترین اشتباهات در معاملات ملکی، اعتماد به قول‌نامه‌ها و اسناد عادی به جای سند رسمی است. بسیاری از افراد به دلیل پایین‌تر بودن قیمت املاک قول‌نامه‌ای یا به امید دریافت سند در آینده، اقدام به خرید این املاک می‌کنند. قول‌نامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های دستی، از نظر قانونی همان اعتبار سند رسمی را ندارند و در صورت بروز اختلاف، اثبات مالکیت با چالش‌های زیادی مواجه خواهد شد. این موضوع در املاکی که چندین بار به صورت قول‌نامه‌ای خرید و فروش شده‌اند، بسیار پرریسک‌تر است.
ملکی که سند رسمی ندارد، ممکن است در آینده با مشکلات متعددی روبه‌رو شود. این مشکلات شامل ادعای مالکیت از سوی شخص دیگر، فروش همزمان به چند نفر، یا حتی عدم امکان ثبت رسمی ملک به دلیل مشکلات ثبتی است.
برای جلوگیری از این اشتباه، قبل از انجام هرگونه معامله، اطمینان حاصل کنید که ملک دارای سند رسمی و قانونی است. همچنین، می‌توانید از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرید تا از صحت مالکیت فروشنده مطمئن شوید. در صورتی که معامله به صورت قول‌نامه‌ای انجام می‌شود، حتماً از یک وکیل امور ملکی کمک بگیرید تا قرارداد به طور دقیق تنظیم شده و از حقوق شما دفاع شود.
عدم بررسی مالکیت فروشنده و سوابق ملک
اشتباه دوم که بسیاری از خریداران مرتکب می‌شوند، عدم بررسی دقیق مدارک مالکیت فروشنده و وضعیت حقوقی ملک است. این غفلت می‌تواند پیامدهای جبران‌ناپذیری به دنبال داشته باشد. در برخی موارد، افراد به دلیل اعتماد به واسطه‌ها یا فروشندگان، بدون بررسی هویت مالک و سوابق ملک اقدام به خرید می‌کنند. در حالی که ممکن است فروشنده، مالک واقعی نباشد یا ملک دارای بدهی‌های سنگین، مانند رهن بانکی یا مالیات معوق باشد.
عدم بررسی مالکیت می‌تواند منجر به مواجه شدن با کلاهبرداری یا خرید ملکی شود که فروش آن از نظر قانونی غیرممکن است. همچنین، ممکن است فرد دیگری نیز ادعای مالکیت آن را داشته باشد.
پیش از امضای هرگونه قرارداد، باید مدارک هویتی فروشنده را به دقت بررسی کنید. تطابق مشخصات فروشنده با اطلاعات مندرج در سند ملک از اهمیت بالایی برخوردار است. همچنین، باید از اداره ثبت اسناد و املاک، استعلام وضعیت ملک را دریافت کنید تا از عدم وجود بدهی‌های معوق، وثیقه، یا ممنوعیت قانونی برای فروش ملک مطمئن شوید.
عدم تنظیم قرارداد توسط کارشناس حقوقی
سومین اشتباه مرگبار، اعتماد به قراردادهای آماده یا تنظیم قرارداد بدون حضور کارشناس حقوقی است. بسیاری از افراد، به دلیل کاهش هزینه‌ها یا اعتماد به واسطه‌ها و مشاوران املاک، قراردادهای ملکی را بدون نظارت وکیل امضا می‌کنند. این در حالی است که یک قرارداد ناقص یا غیراصولی می‌تواند زمینه‌ساز بروز اختلافات و مشکلات حقوقی زیادی شود. قراردادهای ملکی باید به گونه‌ای تنظیم شوند که جزئیات معامله، حقوق و تعهدات طرفین، و ضمانت‌های اجرایی به دقت در آن ذکر شده باشد.
عدم توجه به جزئیات در تنظیم قرارداد، می‌تواند منجر به از دست رفتن حق و حقوق خریدار یا فروشنده شود. اگر در قرارداد، زمان دقیق تحویل ملک یا نحوه پرداخت اقساط مشخص نشده باشد، این موضوع می‌تواند باعث بروز اختلافات جدی شود. همچنین، در برخی موارد، شروط فسخ قرارداد به درستی ذکر نمی‌شود و این امر می‌تواند در صورت بروز تخلف از سوی یکی از طرفین، مشکلات زیادی ایجاد کند.
چگونه قرارداد مطمئن تنظیم کنیم؟
برای جلوگیری از چنین اشتباهاتی، قرارداد باید توسط یک وکیل یا کارشناس حقوقی تنظیم شود. وکیل می‌تواند نکات مهم را در قرارداد لحاظ کند و از حقوق شما در برابر هرگونه سوءاستفاده یا تقلب محافظت کند. برخی از مهم‌ترین مواردی که باید در قرارداد ذکر شوند، عبارت‌اند از:
- مشخصات دقیق ملک و فروشنده
- شرایط و نحوه پرداخت مبلغ معامله
- زمان تحویل ملک
- شروط و ضمانت‌های لازم برای فسخ قرارداد
- مسئولیت‌های هر یک از طرفین در قبال تعهدات خود
اهمیت بررسی کاربری ملک قبل از معامله
یکی دیگر از اشتباهات رایج در معاملات ملکی، عدم توجه به کاربری قانونی ملک است. هر ملکی بر اساس قوانین شهرداری و طرح‌های توسعه شهری، دارای کاربری مشخصی است که تعیین می‌کند ملک برای چه منظوری قابل استفاده است. به عنوان مثال، کاربری مسکونی، تجاری، اداری یا صنعتی. خرید ملکی بدون آگاهی از کاربری آن، می‌تواند مشکلات جدی و هزینه‌های اضافی به همراه داشته باشد.
برخی خریداران، ملکی را به امید تغییر کاربری خریداری می‌کنند، اما پس از مدتی متوجه می‌شوند که تغییر کاربری آن ممکن نیست یا نیازمند هزینه‌های زیادی است. به عنوان مثال، خرید ملکی با کاربری کشاورزی به امید ساخت‌وساز مسکونی، می‌تواند منجر به مشکلات قانونی و مالی شود. همچنین، ساخت‌وساز در ملکی با کاربری غیرمجاز می‌تواند منجر به تخریب بنا و پرداخت جریمه‌های سنگین شود.
برای جلوگیری از این اشتباه، پیش از خرید ملک، حتماً کاربری آن را از شهرداری یا مراجع مربوطه استعلام کنید. این استعلام به شما نشان می‌دهد که ملک برای چه منظوری قابل استفاده است و آیا امکان تغییر کاربری وجود دارد یا خیر.
نتیجه‌گیری
معاملات ملکی به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و مالی، نیازمند دقت و آگاهی زیادی هستند. اشتباهات حقوقی در این مسیر می‌توانند منجر به خسارت‌های جبران‌ناپذیری شوند و سرمایه افراد را به خطر بیندازند. اعتماد به قول‌نامه‌های عادی به جای سند رسمی، عدم بررسی مالکیت فروشنده و وضعیت حقوقی ملک، و تنظیم قرارداد بدون حضور کارشناس حقوقی، از جمله اشتباهاتی هستند که می‌توانند عواقب بسیار سنگینی به دنبال داشته باشند. برای جلوگیری از این مشکلات، توصیه می‌شود قبل از هرگونه معامله، از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی بهره بگیرید. با آگاهی و دقت بیشتر، می‌توانید از سرمایه خود محافظت کرده و با اطمینان کامل، معاملات ملکی خود را انجام دهید.
نظر شما