طولانی شدن دسترسی خانوارها به مسکن؛ راهکارهای دولت چیست؟

در این سال‌ها قدرت خرید مسکن خانوارها چه تغییراتی کرده؟ آیا همان‌طور که گفته می‌شود صاحب‌خانه شدن به یک آرزو تبدیل شده است؟ آیا شکاف درآمد خانوارها با قیمت تا به این حد افزایش یافته که بتوان این حکم را صادق دانست؟ برنامه‌های دولت برای تسهیل در این زمینه چیست و تاکنون چه اقداماتی انجام شده است؟
برای سنجش میزان توانایی خانوارها در صاحب‌خانه شدن، لازم است به تغییرات دو شاخص مهم توجه کرد. این دو شاخص عبارتند از «دسترسی به مسکن» و «طول دوره انتظار برای خرید مسکن» که هر دو نشان‌دهنده توانایی درآمدی خانوارها برای خرید مسکن است.

دسترسی به مسکن
دسترسی به مسکن، یکی از این شاخص‌هاست که نسبت درآمد سالانه خانوار را به قیمت یک خانه معمولی اندازه‌گیری می‌کند. در واقع اگر متوسط درآمد سالانه خانوار در مناطق شهری را بر متوسط قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ متری تقسیم کنیم، عددی به‌دست می‌آید که در اقتصاد به آن شاخص دسترسی به مسکن گفته می‌شود. هر چه این عدد کوچک‌تر باشد، یعنی قیمت مسکن با درآمد خانوار تناسب بیشتری دارد و در نتیجه، دسترسی خانوار به مسکن آسان‌تر است.

این شاخص در سال ۱۳۹۷ به ۸.۱ رسید. این رقم از نسبت متوسط قیمت مسکن شهری به متوسط درآمد خانوارهای کشور به دست آمده که اولی را از وزارت راه و شهرسازی و دومی از مرکز آمار اخذ شده است؛ آمارهایی که می‌گوید متوسط هر واحد مسکن شهری در سال ۱۳۹۷، ۳۵۶ میلیون تومان و درآمد خانوارها ۴۳ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان بوده است.

نگاهی به روند شاخص دسترسی به مسکن در سه دهه گذشته نشان می‌دهد این شاخص به‌جز سال ۱۳۷۱ تا ۱۳۸۶ همواره رقمی زیر ۶ بوده است و حتی در سال‌ ۱۳۷۹ به ۳.۹ نیز رسیده بود، اما در سال‌های ۱۳۸۶ و ۱۳۸۸ به اوج خود رسید (به ترتیب رقم‌های ۷.۳ و  ۷.۸۹ را ثبت کرد) بعد از این سال‌ها دوباره روندی افولی داشته تا اینکه در سال ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵ به ۶ می‌رسد. اما بعد از این سال شاخص یادشده دوباره روندی صعودی به خود گرفته و در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ به ترتیب به ۶.۳ و ۸.۱ صعود می‌کند. البته هنوز آمارهای مربوط به متوسط قیمت مسکن شهری در سال ۱۳۹۸ منتشر نشده که نشان دهد در این سال وضعیت به چه صورت بوده است.

اما با این حال آمارهای قیمت مسکن شهر تهران به‌صورت مرتب از سوی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی انتشار می‌یابد و از آنجایی که در طرح‌های آمارگیری هزینه و درآمد خانوارها (انتشار یافته از سوی مرکز آمار) درآمد خانوارها به تفکیک استان‎‌ها ارائه می‌شود، می‌توان وضعیت پایتخت را در زمینه شاخص دسترسی به مسکن در سال ۱۳۹۸ ارزیابی کرد.

براساس این داده‌ها، متوسط درآمد تهرانی‌ها در این سال ۸۱ میلیون و ۳۱۷ هزار تومان بوده که با فاصله زیادی بالاتر از دیگر استان‌های کشور است. متوسط درآمد خانوارهای کل کشور در سال گذشته ۵۴ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده است. از سوی دیگر، طبق آمارهای بانک مرکزی قیمت متوسط هر مترمربع مسکن در پایتخت در اسفند ۱۳۹۸ به میزان ۱۵ میلیون و ۶۲۸ هزار تومان بوده که اگر در ۷۵ متر ضرب شود، یک میلیارد و ۱۷۲ میلیون و ۱۳۷ هزار تومان می‌شود. بنابراین شاخص دسترسی به مسکن نیز طبق این آمارها در شهر تهران در سال ۱۳۹۸ رقم ۱۴.۴ می‌شود؛ یعنی قیمت مسکن ۱۴.۴ برابر درآمد یک خانواده متوسط در شهر تهران است.

سال‌های انتظار برای خرید
یکی دیگر از شاخص‌هایی که می‌تواند میزان توانایی خانوارها برای صاحب‌خانه شدن را نشان دهد، دوره انتظار برای خرید مسکن است. به زبان ساده‌تر این شاخص می‌گوید اگر هزینه مسکن خانوار، مبلغ ثابتی باشد و قیمت مسکن نیز تغییر نکند، چند سال طول می‌کشد تا خانوارها با میزان درآمد کنونی خود، صاحب‌خانه شوند.
این شاخص در صورتی می‌تواند اطمینان بیشتری در زمینه پیش‌بینی‌پذیری داشته باشد که تورم کل، تورم مسکن و میزان درآمد خانوارها همسان پیش برود.

 اما اهمیت بیشتر این شاخص نه در پیش‌بینی‌پذیری آن، بلکه در این است که نشان‌ می‌دهد توانایی بالقوه خرید مسکن خانوارها در وضعیت فعلی چگونه است. هر چقدر تعداد سال‌ها بیشتر باشد، نشان‌دهنده کاهش این توانایی بالقوه است. از آنجایی که خانوارها، برای موارد مختلفی مانند خوراک، آموزش، مسکن و موارد دیگر هزینه می‌کند، در این شاخص یک سوم درآمد به منظور خرید مسکن در نظر گرفته می‌شود.  

بر اساس گزارشی که وزارت راه و شهرسازی منتشر کرد، سال‌های ۱۳۸۶ تا ۱۳۸۸ بیشترین طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن خانوارهای ایرانی بود؛ به‌طوری که در سال ۱۳۸۸، هر خانوار ایرانی با ذخیره یک سوم درآمد خود برای خانه‌دار شدن باید ۲۳ سال انتظار بکشد و این میزان در سال‌های ۱۳۹۴ و  ۱۳۹۵ به ۱۸ سال و در سال‌ ۱۳۹۷ به ۲۴.۵ سال رسیده است. برای شهر تهران در سال ۱۳۹۸ این شاخص ۴۳ سال شده است.

برنامه‌های دولت برای افزایش ساخت مسکن
با وجود گزارش‌های منتشر شده از سوی دستگاه‌ها درباره اوضاع مسکن، اما دولت در این سال‌ها اقدامات مختلفی را برای تسریع در دسترسی مردم به خانه در دستور کار قرار داده و اجرایی کرده است.
خردادماه امسال بود که رئیس جمهوری به دستگاه‌های اجرایی و نهادهای وابسته به دولت دستور داد اراضی دولتی واقع شده در محدوده و حریم شهرها را با هدف اجرای ماده ۶ قانون ساماندهی زمین و مسکن، برای بهره‌برداری در طرح اقدام ملی مسکن، به وزارت راه و شهرسازی واگذار کنند.
هدف دولت تسریع ساخت‌وسازها در طرح ملی مسکن است و در همین زمینه پیشنهاد ترویج شهرک‌سازی را همزمان با اجرای این طرح در دستور کار قرار داد.

بر همین اساس زهره داودپور عضو هیات مدیره شرکت عمران شهرهای جدید یکشنبه ۱۵ تیرماه از ابلاغ دستورالعمل جدید ترویج شهرک‌سازی در کشور به همه ادارات کل راه و شهرسازی و شرکت‌های تابعه شهرهای جدید در کشور خبر داد.

وی با تأکید براینکه ایجاد شهرک به عنوان یکی از روش‌های مؤثر تأمین مسکن در شکل موقت و دائم در کشورها محسوب می شود، افزود: شهرک‌ها و شهرهای جدید هر دو به عنوان بازوهای سیاستی دولت‌ها می‌توانند نقشی مهم در ایفای رسالت ساماندهی نظام اسکان، تعادل بخشی به پهنه سرزمین و همگرایی با رویکردهای توسعه‌ای داشته باشد.

آیین‌نامه استفاده از اراضی، ساخت بنا و تأسیسات در خارج از حریم مصوب سال ۱۳۵۵، برای نخستین‌بار تعریف مشخصی از شهرک به دست داد و متعاقب آن در سال ۱۳۵۶ اولین دستورالعمل شهرک‌سازی با عنوان «دستورالعمل صدور پروانه تاسیس و پروانه بهره‌برداری از شهرک در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها» در کشور به تصویب رسید. این دستورالعمل در سال ۱۳۸۶ مورد بازنگری قرار گرفت و نسخه اخیر، اصلاحی است که بر دستورالعمل سال ۱۳۸۶ صورت گرفته است.

مسدودسازی تقاضاهای غیرمصرفی در بازار
یکی از برنامه‌های اعلام شده وزارت راه و شهرسازی برای مصرفی کردن بازار مسکن،‌ مسدودسازی تقاضاهای غیرمصرفی در این بازار اعلام شده است.
محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی روز یکشنبه ۱۵ تیرماه در نشست ویژه کمیسیون عمران مجلس با حضور مدیران مرتبط بخش مسکن با هدف بررسی برنامه‌ها و اقدامات انجام شده در حوزه تولید و مدیریت بازار مسکن، به برنامه‌ریزی این وزارتخانه برای مدیریت بازار مسکن اشاره و تاکید کرد، در شرایط کنونی التهابات بازار مسکن ریشه در عرضه و تقاضا نداشته و تحت تأثیر بازارهای موازی همچون دلار و تورم است.

وی افزود: براساس قانون اساسی، خانه‌دار کردن مردم جزو وظایف حکومت و دولت است؛ در شرایط کنونی میزان حداقلی تولید مسکن در کشور حدود ۳۰۰ هزار واحد است؛ براین اساس باید سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکن شهری و ۲۰۰ هزار واحد مسکن روستایی تولید شود تا مسکن خانه‌اولی‌ها و موارد جایگزینی تأمین شود.

تکمیل باقی‌مانده‌های مسکن مهر
اسلامی گفت: وزارت راه و شهرسازی برنامه کلانی برای تأمین مسکن اقشار آسیب‌پذیر و سایر اقشار دارد، از طرف دیگر اقدامات قابل قبولی برای تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر انجام شده به طوری که مجموع واحدهای مسکن مهر ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد بوده که تاکنون یک میلیون و ۹۳۰ هزار واحد مسکن مهر تحویل داده شده است. علاوه بر این ۱۲۰ هزار واحد آماده شده که با تکمیل انشعاب‌ها، واحدها تحویل خواهد شد.

تسهیلات ویژه دولت برای افزایش ساخت مسکن روستایی
به گفته رئیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، از جمله اقدامات دولت برای تسریع در ساخت و تکمیل مسکن روستایی، افزایش سقف وام مسکن روستایی از ۴۰ به ۵۰ میلیون تومان است که به زودی با ابلاغ بانک مرکزی، اعطای آن آغاز می‌شود.

«علیرضا تابش» روز دوشنبه(۱۶ تیرماه) در حاشیه مراسم امضای تفاهمنامه ۹۰ میلیاردی بنیاد مسکن با بانک قرضه‌الحسنه مهر ایران، افزود: طبق مصوبه دولت قرار شده تا هر سال ۱۵ درصد به سقف تسهیلات اضافه شود؛ براین اساس قرار شد امسال نیز برای سهمیه ۲۰۰ هزار مسکن روستایی تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود پنج درصد پرداخت شود. سقف تسهیلات ساخت مسکن روستایی برای سال گذشته ۴۰ میلیون تومان بود.

وی درخصوص آخرین وضعیت ساخت مسکن محرومان در روستاهای کشور، اضافه کرد:‌ ساخت ۵۴ هزار واحد روستایی در ۱۴ استان کشور از حدود دو سال پیش آغاز شده و کلنگ ساخت خانه‌های جدیدی در ماه‌های گذشته در برخی استان‌ها بر زمین زده شده است.

به گفته وی، کار ویژه دولت در ساخت مسکن محرومان این است که سهم آورده متقاضیان را دولت معادل ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان به همراه تسهیلات بانکی پرداخت می‌کند تا یک واحد ۶۰ متری با مشارکت دولت و بانک و بدون آورده متقاضی ساخته شود.
تابش افزود: پیش‌تر آورده دولت ۲۵ میلیون تومان بود که به تازگی به ۳۰ میلیون تومان افزایش یافته و بر این اساس ساخت ۲۰ هزار واحد از این ۵۰ هزار واحد به اتمام رسیده است.

وی ادامه داد: بقیه واحدهای مسکونی در مرحله پیشرفت فیزیکی ۳۰ درصدی قرار دارند و اکنون در استان‌های خراسان جنوبی، اردبیل، قم، کردستان، کرمان، گلستان و سیستان‌و بلوچستان در حال ساخت مسکن روستایی هستیم.
رئیس بنیاد مسکن با توضیح اینکه مسکن محرومان در روستاها و شهرهای کوچک اجرایی می‌شود، گفت: ۱۴ هزار و ۵۰۰ واحد نیز در حاشیه شهرهای مشهد، چابهار، زاهدان و دوگنبدان به این بنیاد واگذار شده است؛ همچنین تاکنون مسکن محرومان را در دو استان کرمان و خراسان جنوبی تحویل داده‌ایم.

راهبردهای دولت برای ساماندهی بازار مسکن
سیاست‌های حمایتی در بخش مسکن از موضوع‌های مورد تاکید رئیس جمهوری است.

حجت الاسلام والمسلمین حسن روحانی روز دوشنبه ۱۶ تیرماه در جلسه ویژه ساماندهی مسکن، تامین مسکن نیازمندان واقعی که در طرح مسکن یکم ثبت نام کرده و پول واریز کرده‌اند را اولویت اول و اصلی دولت عنوان کرد.

وی گفت: حدود ۳۳۰ هزار نفر در این طرح سرمایه‌گذاری کرده‌اند که همه تلاش ما این است تا پایان این دولت، آنها صاحب مسکن مناسب شوند.
رئیس جمهوری انتخاب مکان مناسب برای ساخت شهرک‌های مسکونی جدید را مورد تاکید قرار داد و افزود: در انتخاب زمین و مکان برای ساخت مسکن و احداث شهرک‌های جدید باید با دقت عمل کنیم که امکانات و نیازهای واحدهای مسکونی از جمله آب، برق، گاز و دیگر نیازمندی‌ها، قابل تامین و در دسترس باشد.

روحانی افزود: دولت با تعریف سه راهبرد اصلی درحوزه تامین مسکن که "تولید و عرضه مسکن، ساماندهی بازار اجاره و کنترل سوداگری در بخش مسکن" برای کاهش و مهار التهابات در این حوزه همه تلاش خود را به کار خواهد بست تا با بازدارندگی در این بخش یک آرامش و تعادل ایجاد کند.
رئیس جمهوری، مسکن را درون‌زاترین بخش اقتصاد ایران برشمرد و افزود: با نگاهی دقیق در این حوزه، ایران با برخورداری از نیروی انسانی کارآمد و مهندسان متبحر و امکانات قابل توجه در تامین مصالح و ابزار ساخت مسکن می‌تواند با برنامه‌ریزی دقیق، رونق در این بازار را ایجاد کرده و در عین حال یک اقدام راهبردی در حوزه اقتصاد انجام دهد.

اختصاص یک میلیون هکتار زمین حریم شهرها برای ساخت مسکن
روحانی با اشاره به اقدام ارزشمند وزارت کشاورزی در اختصاص یک میلیون هکتار از زمین‌های حریم شهرها به ساخت مسکن با همکاری وزارت راه و شهرسازی، گفت: دولت در نظر دارد با توسعه حریم شهرها و با تامین زمین و مشارکت‌جویی توسعه‌گران بخش خصوصی نسبت به تامین مسکن ارزان قیمت برای مردم اقدام کند.
رییس جمهوری افزود: از این نظر تکالیف و ماموریت‌هایی برای وزارت راه و شهرسازی تعیین شده تا با برنامه‌ریزی دقیق و جمع‌آوری اطلاعات روشن و متقن با مدیریت بازار مسکن که نقش مهمی در جذب سرمایه و هدایت نقدینگی دارد، ریشه‌های عرضه و تقاضا را شناسایی کرده و مانع از سوداگری و ایجاد بازار کاذب شود.

روحانی افزود: دولت مقرر کرده است که با تامین زمین و آزادسازی زمین‌های مازاد دولتی و مشارکت توسعه‌گران و فعال کردن بخش خصوصی، گام‌های مهمی در رونق و توسعه بازار مسکن برداشته و در این مسیر تعریض و توسعه حریم شهرها برای شهرک‌سازی از جمله سیاست‌های اصلی در این حوزه است که با مطالعات انجام گرفته در شهرهای بزرگ و متوسط، طبق ضوابط تعریف شده در حوزه شهرسازی حریم شهرها برای این موضوع توسعه یابد.

رییس جمهوری در عین حال از دستگاه‌های مرتبط با محوریت وزارت راه و شهرسازی خواست با مطالعه و طراحی یک برنامه مشخص برای توسعه‌گران فعال و برتر مسکن  که در این حوزه کارنامه موجه و حسن سابقه دارند، تسهیلات، امکانات و امتیاز ویژه در نظر بگیرند تا ضمن تشویق توسعه‌گران در جذب سایر فعالان  اقتصادی جامعه نیز تاثیرگذار باشد.