اگرچه طرح اقدام ملی مسکن در مرحله ثبت نام پیامکی، مورد استقبال قرار گرفت اما در مرحله واریز وجه تعداد کمی از متقاضیان واریز وجه را انجام دادند به طوری که در تهران از ۷۳ هزار واحد پیش‌بینی شده برای ساخت مسکن ملی ۵۴ نفر از متقاضیان واریز وجه داشتند.
مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران از آخرین مهلت واریز وجه تا ۲۵ مرداد خبر داد و گفت: آن دسته از متقاضیان تایید شده طرح اقدام ملی مسکن استان تهران که تا ٢۵ مرداد ٩٩ نسبت به واریز آورده اولیه به مبلغ ۴۰ میلیون تومان به حساب افتتاح شده نزد بانک مسکن اقدام نکنند، عدم واریز وجه به منزله انصراف، تلقی خواهد شد. تاریخ ۲۵ مردادماه فرصت نهایی واریز وجه جهت متقاضیان اقدام ملی استان تهران اعلام شده است.
اصل ۳۱ قانون اساسی دولت‌ها را موظف کرده با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران مسکن ارزان فراهم کند. اما با شکست خوردن شیوه اجرای طرح‌های ملی مسکن از جمله مسکن مهر، شاید امروز ضرورت بازنگری اساسی در طرح‌های دولتی مسکن اجتماعی بیشتر مشخص می‌شود.
شیوه گزینش و تایید متقاضیان مسکن ملی
اگرچه از ابتدا ظرفیت مسکن ۴۰۰ هزار واحد اعلام شده بود، یک میلیون و ۵۹۰ هزار متقاضی در دو مرحله از طریق سامانه و پیامک برای دریافت واحدهای طرح اقدام ملی مسکن ثبت نام کردند اما در مرحله واریز وجه، تعداد زیادی از این متقاضیان ریزش کردند.
در همین رابطه وزیر راه و شهرسازی پنجشنبه گذشته (۱۶ مرداد) در آیین آغاز عملیات اجرایی طرح ساخت ۲۴۴ واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی مسکن در شهر تودشک اصفهان گفت: طرح اقدام ملی مسکن با هدف ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور برنامه‌ریزی شد که با توجه به التهاب‌ها و شرایطی که در حوزه مسکن اتفاق افتاد و تاکید رهبری و تصمیم دولت، ظرفیت آن را با توجه به میزان تقاضای جامعه افزایش دادیم.
محمد اسلامی افزود: در مدت قانونی برای ثبت‌نام طرح اقدام ملی مسکن حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار نفر ثبت نام کردند که نزدیک به ۹۳۰ هزار نفر از این افراد واجد شرایط اولیه برای تشکیل پرونده بودند. متقاضیان باید اثبات می‌کردند جزو گروه‌هایی هستند که تاکنون از زمین، مسکن و تسهیلات دولتی استفاده نکردند و مسکن اولیه محسوب می‌شوند.
به گفته وی، تاکنون ۴۳۰ هزار نفر در این زمینه مورد تایید قرار گرفتند و تا ۲۵ مردادماه فرصت تعیین تکلیف دارند و باید نسبت به واریز مبلغ ۴۰۰ میلیون ریال اقدام کنند. با توجه به شیوع ویروس کرونا همه فرآیندهای ثبت نام، تشکیل پرونده، افتتاح حساب و واریز وجه در طرح اقدام ملی مسکن بصورت الکترونیکی انجام می‌شود.
وزیر راه یادآورشد: عملیات طرح اقدام ملی مسکن در شهرهای مختلف کشور آغاز شده و این طرح در تعداد زیادی از شهرها بصورت گروهی با محوریت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به متقاضیان واگذار می‌شود.
وی ادامه داد: تلاش داریم قیمت‌های تمام شده ساخت‌وساز و مصالح را در این طرح کنترل کنیم و آن را کاهش دهیم.
چرا همه ثبت‌نام‌کنندگان مبلغ تعیین شده را واریز نکردند؟
تسهیلات طرح اقدام ملی تولید مسکن که با بهره ۱۸ درصد به متقاضیان پرداخت می‌شود، چندان مورد استقبال قرار نگرفت. خلیل محبت‌خواه، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران با بیان اینکه بیش از ۷۳ هزار واحد جهت ساخت اقدام ملی در برنامه استان تهران پیش‌بینی شده است و ۳۷۰۰ نفر احراز شرایط شده‌اند، اظهار داشت: در این زمینه نکته حائز اهمیت این است که تاکنون در مجموع یک هزار نفر اقدام به افتتاح حساب کرده که متأسفانه از این تعداد فقط ۵۴ نفر واریز وجه داشته‌اند.
پایین بودن متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن در تهران با تعداد متقاضیان مسکن تطابق ندارد. براساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵، در تهران ۴۳.۵ درصد خانوارها مستاجر و بدون خانه بوده‌اند. در کل کشور نیز در ۵ سال تعداد مستاجران به شدت افزایش یافته است.
مقایسه بین دو سرشماری سال‌های ۹۰ با ۹۵ نشان می‌دهد خانوارهای اجاره‌نشین از ۲۶.۷ درصد در کشور در سال ۱۳۹۰ به ۳۰.۷ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. در واقع با وجود تعداد بالای تقاضا در حوزه مسکن در مرحله واریز وجه استقبال چندان خوبی صورت نگرفته است.
البته پرداخت تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن، با اولویت‌هایی صورت می‌گیرد. احمد کارخانه، رئیس گروه مطبوعات، امور خبری و تحلیل اطلاعات وزارت راه و شهرسازی در پاسخ به ایرنا پلاس درباره شرایط احراز صلاحیت متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن گفت: در ابتدا شماره‌های پیامک داده شده، پالایش می‌شود تا بررسی شود که حتما افراد واجد شرایط باشند. درباره اولویت پرداخت‌ها در درجه اول برای خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی و خانوارهایی که اعضای آن پنج نفر به بالا و بیشتر است، زودتر تسهیلات قائل می‌شویم و اولیت خواهیم داشت. خانه اولی‌ها نیز در اولویت پرداخت تسهیلات هستند.
طرحی با مشارکت بالای نهادی برای تامین مسکن
از مزیت‌های طرح اقدام ملی مسکن، توجه به بازسازی بافت‌های فرسوده بوده و در این راه با نهادهایی که گروه‌های هدف ساخت مسکن ملی را نمایندگی می‌کنند، همکاری شده است. در واقع نهادهای متعددی در ساخت مسکن دخیل خواهند بود. طرح اقدام ملی مسکن شامل ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بود که ساخت ۲۰۰ هزار واحد آن در شهرهای جدید و با مشارکت بخش خصوصی، ۱۰۰ هزار واحد در مناطق بافت فرسوده و توسط شرکت بازآفرینی شهری و ۱۰۰ هزار واحد بر عهده بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بود.
علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن درباره نهادهای مشارکت کننده در این طرح گفت: اکنون بخشی از اراضی به گروه‌های مختلف که گروه‌های هدف این طرح هستند از جمله بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، ستاد اجرایی فرمان امام، تعاونی‌ها بر اساس اعلام شورای مسکن استان ها، و گروه های حقیقی و شناسایی شده برای ساخت مسکن معرفی و در برخی از موارد واگذار شده است.
معاون وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که برای تامین مسکن دهک‌های اول تا سوم درآمدی در این طرح تفاهم‌نامه‌های مختلفی را با کمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی و ستاد اجرایی فرمان امام(ره) منعقد شده است.
همکاری با تعاونی‌های مسکن نیز از مزیت‌های این طرح به شمار می‌آید که اگر انتخاب تعاونی‌ها محدود به رانت نباشد، دهک‌های پایین جامعه نیز می‌توانند از امکانات طرح اقدام ملی مسکن بهره ببرند.
معاون وزیر راه و شهرسازی در همین راستا با اینکه بخشی از اراضی بررسی شده و آماده ساخت به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و ستاد اجرایی فرمان امام معرفی شده است، توضیح داد: بر اساس شیوه‌نامه ابلاغی وزارت راه و شهرسازی، تعاونی‌های مشارکت کننده در این طرح توسط اداره کل راه و شهرسازی استان‌ها شناسایی و معرفی شده و در شورای مسکن استان این تعاونی‌ها مورد ارزیابی قرار گرفته‌اند که در نهایت تعاونی‌های ارزیابی شده در مرحله بعدی عقد قرارداد کرده و احداث بخشی از طرح اقدام ملی مسکن در استان‌ها توسط تعاونی‌های موردتایید، آغاز خواهد شد.
تمرکز بر گروه‌های هدف در این طرح موجب شده است تا دولت در تفاهم‌نامه‌هایی، آموزش‌وپرورش و نیروهای مسلح را نیز در تامین مسکن معلمان و نیروهای مسلح مشارکت دهد.
به گفته نبیان، علاوه بر تعهدهای سازمان ملی برای تامین اراضی طرح اقدام ملی مسکن، وزارت راه و شهرسازی تفاهم‌هایی را با نیروهای مسلح، وزارت آموزش و پرورش به امضا رسانده است که زمین‌هایی از سوی سازمان ملی زمین و مسکن برای تحقق این امر در اختیار نیروهای مسلح قرار گرفته است.
دولت در عین‌حال مشوق‌ها و امتیازهایی نیز برای بخش خصوصی که دارای زمین در محدوده شهرها، واحدهای مسکونی نیمه تمام و واحدهای مسکونی تکمیل شده آماده فروش هستند، در نظر گرفته و دعوت کرده در اجرای طرح اقدام ملی مسکن همکاری و مشارکت کنند.
مشوق‌های دولت به بخش خصوصی مواردی از جمله اعطای تسهیلات ساخت بدون سپرده یا تسهیلات خرید مسکن، معرفی متقاضی خرید واحد مسکونی و تامین هزینه ساخت در طول اجرا توسط متقاضیان، امکان پیش فروش، بعضاً و در صورت امکان تغییر کاربری اراضی و.... بوده است.
چرایی کم استقبالی از طرح مسکن ملی
عمده طرح‌های ملی مسکنی در ایران که توسط دولت‌ها به اجرا درآمده، دردسرهای مشابهی را تجربه کرده است. تجربه‌های مردم از طرح مسکن مهر و شکست‌های آن، شاید یکی از علل بازدارنده برای ثبت نام متقاضیان مسکن باشد. یکی از این مشکلات زمان‌بر شدن اجرای مسکن مهر بوده است که می‌تواند زمینه‌ساز افزایش قیمت تمام شده ساخت واحدها شود.
متقاضی باید چندین مورد تسویه حساب انجام دهد و در عین حال واحد مسکونی را نیز با تاخیر تحویل بگیرد. از آنجا که در سال گذشته تورم ۴۱.۶ درصدی را تجربه کردیم و ثبات قیمتی وجود ندارد، نگرانی متقاضیان مسکن برای ثبت نام در این طرح‌ها نیز افزایش یافته است.
در عین‌حال رشد قیمت مصالح ساختمانی سبب بی‌ثباتی شرایط ساخت و تاخیر در تحویل و افزایش قیمت واحدهای مسکونی خواهد شد. براساس اعلام مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل بهار ۹۹ نسبت به زمستان سال گذشته ۱۷.۳ درصد و نسبت به بهار سال ۹۸، حدود ۳۱.۹ درصد رشد کرد و شاخص قیمت گروه «خدمات» با ٢٥.٨ درصد افزایش نسبت به فصل قبل بیشترین تاثیر را در شاخص کل داشته است.
حتی در مورد عوارض ساخت نیز رشد ۳۰ درصدی را شاهد بوده‌ایم.
به گفته غلامرضا سلطانی رئیس اتحادیه صنف فروشندگان مصالح ساختمانی مشهد، شن و ماسه شسته در اوایل اسفند ۹۸، با افزایش ۵۰ درصدی قیمت مواجه شد؛ از ابتدای خرداد، یک افزایش ۴۰ درصدی دیگر نیز بر قیمت شن و ماسه اضافه شد و به این ترتیب این محصول با ۱۱۰ درصد افزایش قیمت در مدت سه ماه همراه بود. به هر حال علی‌الحساب بودن ساخت واحدها در تاثیر تورم مصالح ساختمانی و گروه خدمات بر قیمت تمام شده برای خریداران اثر دارد.
یکی دیگر از مشکلات برخی از متقاضیان، ناتوانی در تامین پیش‌پرداخت اولیه و واریز آن است. چنانکه در مرحله اخیر نیز واریز وجه در تهران نسبت به تعداد ثبت‌نام‌کنندگان در طرح بسیار کم بوده است.
راهکارها برای حل مشکل مسکن
هادی حق‌شناس کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با ایرناپلاس به راهکارهای حل مشکل مسکن در ایران پرداخت و اظهار داشت: ما در همه دولت‌ها همواره مشکل مسکن داشته‌ایم و دولت‌ها نیز تلاش کرده‌اند تا از طریق برنامه‌هایی برای حل آن اقدام کنند. در ایران هر چند سال یکبار قیمت مسکن دو برابر می‌شود. چرا دولت‌ها نتوانسته‌اند مشکل مسکن را حل کنند؟
این کارشناس اقتصادی افزود: وقتی اتفاقات را کنار هم می‌گذاریم به این نتیجه می‌رسیم که دولت‌ها باید برای حل مشکل مسکن در ایران به عامل متغیرهای بازار پول توجه ویژه‌ای داشته باشند.
وی تاکید کرد: تا زمانی که متغیرهای بازار پول نوسان نداشته باشد، شاهد افزایش قیمت‌های شدید در مسکن نخواهیم بود. وقتی به هر دلیلی میانگین تورم بلندمدت ما نزدیک به ۲۰ درصد است به این معنی است که هر ۳ تا ۵ سال قیمت‌ها حداقل دو برابر می‌شود.
او ادامه داد: از آنجا که تورم سالیانه در سال‌هایی به ۳۰ تا ۴۰ درصد نیز می‌رسد، باید انتظار داشت قیمت مسکن بیش از دو برابر افزایش یابد. مجموعه این مسائل نشان می‌دهد، مشکل مسکن فقط بستگی به اراده دولت‌ها و بحث تامین زمین‌ها نبوده است، بلکه مشکل مسکن به کنترل متغیرهای اقتصادی و پولی و بانکی مرتبط است. بازار مسکن نیز مانند بازار خودرو و دیگر اقلام دچار نوسانات خواهد شد. شاید اقلام دیگری غیر از مسکن را در صورت کمبود آن بتوان وارد کرد، اما مسکن را نمی‌توان؛ از این نظر مسکن نسبت به متغیرهای کلان اقتصادی آسیب‌پذیرتر است.
این کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: اگر تورم یک رقمی و زیر ۵ درصد نباشد، همچنانکه در بازار ارز مشکل داریم، در بازار مسکن نیز دچار مشکل خواهیم شد. لذا گام نخست این است که متغیرهای پولی اصلاح شده و مشکل تورم حل شود. بعد از آن نیز سازوکار درست، تامین مسکن است.
حق‌شناس با بیان اینکه اگر وزارت مسکن و راه و شهرسازی بتواند تنظیم‌گر روابط سه راس بانک، سازنده مسکن و بهره‌بردار باشد، مانند همه کشورهای دنیا مشکل مسکن نخواهیم داشت، گفت: اگر بانک‌ها به جای اینکه به بهره‌بردار وام بدهند، به سازنده وام دهند و سازنده، مسکن را به نیابت از بانک به بهره‌بردار تحویل دهد، شاید از تعداد کسانی که تسهیلات مسکن گرفتند اما آن را نیمه تمام گذاشتند کم شده و بخشی از مسائل و مشکلات حل شود.
وی تصریح کرد: بازیگران مسکن در ایران اولاً انبوه‌سازان و سازندگان مسکن و دوماً بازار پول و بانک و سوماً بهره‌برداران یا متقاضیان خرد هستند. دولت باید تنظیم‌گر این روابط باشد تا بتواند مداخله کند. کافی است دولت روابط بانکی و ارتباط بین سازندگان انبوه را به درستی تنظیم کند.
از آنجا که این دست طرح‌های دولتی برای اجرای وظایف قانونی دولت‌ها در تامین مسکن دهک‌های پایین جامعه و فرودستان برنامه‌ریزی شده است، تسریع در ساخت خانه‌ها و تناسب اقساط و پیش‌پرداخت‌ها با مزد و معیشت این گروه‌های هدف اهمیت ویژه‌ای دارد. هرچه هست عملیات اجرایی ساخت مسکن در همه استان‌ها شروع شده است. باید دید طرح اقدام ملی مسکن تا چه حد می‌تواند باری از دوش مستاجران کشور بردارد.