قوانین و مصوبات ما در مورد قانونی بودن یا نبودن خرید املاک توسط گردشگران، سردرگم و پراکنده هستند؛ با این حال، به لحاظ حقوقی از سال ۱۳۱۰ تاکنون بین اتباع خارجی و گردشگران تفاوت گذاشته شده است.
درست است که هر گردشگر خارجی، تبعه بیگانه است، اما هر تبعه بیگانه، گردشگر نیست؛ چراکه مطابق تعریف سازمان جهانی گردشگری، «گردشگر کسی است که به کشور یا شهری غیر از محیط زیست خود، در زمانی که کمتر از ۲۴ ساعت و بیشتر از یک سال نباشد، سفر کند و قصد او از سفر، تفریح، استراحت، ورزش، دیدار اقوام و دوستان، مأموریت، کسبوکار، شرکت در سمینار، کنفرانس، معالجه، مطالعه، تحقیق و امور مذهبی باشد.» از این رو، اتباع خارجی که در ایران اقامت دائم دارند (چه قانونی و چه غیرقانونی) به علت دائمی بودن اقامتشان، گردشگر محسوب نمیشوند.
هیئت وزیران نیز هنگام اعطای جواز خرید و تملک اموال غیرمنقول، بین گردشگر خارجی و اتباع بیگانه تفاوت قائل شدند. مطابق آیین‌نامه استملاک اتباع خارجه مصوب سال ۱۳۲۸ هیئت وزیران، تنها اتباع بیگانه که دارای اقامت دائم در ایران باشند با شرایطی، حق خرید و تملک املاک برای سکونت و کسب و کار را دارا هستند. بنابراین گردشگرانی که دارای مجوز ورود و روادید موقت هستند، از شمول این تصویب‌نامه خارج شدند.
از سوی دیگر نیز بر اساس تصویب‌نامه راجع به استملاک اتباع بیگانه مصوب ۱۳۴۲ و آیین نامه آن، هیئت وزیران قصد داشت برای اتباع خارجه غیرمقیم که به‌منظور سیاحت وارد ایران میشوند (گردشگران) حق مالکیت بر املاک مسکونی و کسب وکار را با شرایطی، به رسمیت بشناسد. این تصویب‌نامه در ماده ۴، شرط نفوذ و اعتبار خود را «تحصیل مجوز قانونی این تصویب‌نامه از مجلس» دانسته بود، که وزارت امور خارجه در سال ۱۳۴۵ جهت قانونی نمودن آن، تصویب‌نامه را به مجلس ارائه کرد، اما کمیسیونهای امور خارجه و دادگستری مجلس وقت، آن را رد کردند. کمیسیون مذکور پیشنهاد داده بود چون اصولاً قانونی که وضع استملاک اتباع خارجه در ایران را روشن کند، موجود نیست، لذا باید به دولت ابلاغ شود که چنین لایحهای برای تصویب به مجلس تقدیم شود تا در ضمن آن، مفاد لایحه مورد بحث نیز گنجانده شود؛ نه اینکه خود هیئت وزیران اقدام به قانونگذاری کنند.
بعد از انقلاب و در سال ۱۳۷۴، وزارت امور خارجه جمهوری اسلامی ایران تصمیم گرفت بخت خود را جهت گرفتن حق تملک برای افراد غیرمقیم در ایران (گردشگران) بیازماید. بنابراین اقدام به تصویب «آیین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران» کرد. اما این آیین‌نامه هم سرنوشتی مشابه تصویب‌نامه خلف خود داشت؛ چراکه هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، در سال ۱۳۷۸ با این استدلال که «اعطای هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در قلمرو جغرافیایی کشور ایران توسط آنان منوط به حکم صریح قانون‌گذار است»، آیین‌نامه اخیر وزارت امور خارجه را ابطال کرد.
بنابراین در حال حاضر نیز، پایهای قانونی در مورد تملک اموال غیرمنقول توسط گردشگران خارجی وجود ندارد. پس با استناد به اصول کلی حقوقی نیز نمیتوان برای گردشگران، بدون مجوز قانونی نیز چنین حقی قائل بود. از منظرگاه گردشگری نیز، حقوق گردشگران خارجی یا بهطور کلی اتباع خارجی را به حقوق سیاسی- حاکمیتی و حقوق خصوصی تقسیم‌بندی میکنند. حقوق سیاسی- حاکمیتی مختص اتباع همان کشور است مانند رأی دادن، تعیین نمایندگان، نماینده شدن و ... که دلیل آن کاملاً مشخص است. در مقابل، حقوق خصوصی شامل حق تردد، حق آزادی و... میشود که تمامی انسانها حتی در کشورهای دیگر نیز از آن به‌عنوان اصل برخوردار هستند. مالکیت هرچند در نگاه اول بهنظر میرسد که جزو حقوق خصوصی باشد و میبایست همه افراد از جمله گردشگران از آن برخوردار باشند، اما در پذیرش مالکیت بر اموال غیرمنقول (خاک و سرزمین یک کشور) موضوع کمی متفاوت است.
در واقع پذیرش حق تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی مبتنی بر حقوق و آزادیهای اساسی نیست و نمیتوان آن را جزو حقوق ذاتی بشر قلمداد کرد، زیرا موضوع حاکمیت هر دولتی اقتضا میکند که بر اساس شرایط و اوضاع و احوال خاص خود، درباره آن تصمیمگیری کنند.
همچنین سرزمین و خاک، جزو ارکان و عناصر اصلی تشکیل‌دهنده هر کشوری است و افرادی که تبعه کشور محسوب میشوند، میتوانند قسمتی از سرزمین را به تملک درآورند تا بر اساس رابطه معنوی با آن کشور بتوانند در مواقع حساس و سرنوشتساز، از قلمرو سرزمینی آن دولت و کشور محافظت و پاسداری کنند. پس پذیرش این حق برای خارجیان در مواردی محدود و صرفاً براساس قراردادهای دوجانبه و موردی بین دولت‌ها و یا اذن قانون‌گذار قابل توجیه و ممکن است.
البته برخی حقوقدانان معتقدند آیین‌نامه استملاک اتباع بیگانه مصوب ۱۳۲۸ در مورد تملک اتباع خارجه دارای اقامت دائم نیز، غیرقانونی و غیرقابل اجراست. به عقیده آنها، جدا از آنکه هیئت وزیران صلاحیت تصویب چنین مقررهای را نداشته است، در همان سال ۱۳۴۵ این آیین‌نامه نیز، توسط مجلس وقت رد شده است.
البته این موارد شامل خرید و تملک اموال منقول و اجاره اموال غیرمنقول نمیشود، زیرا گردشگران حق تملک اموال منقول و اجاره کردن املاک را دارند.