ایرنابازار- وقتی مالک یک ملک تجاری خود را به اجاره می‌دهد، می‌تواند مبلغی به عنوان "سرقفلی" از مستاجر دریافت کند. همچنین، مستاجر نیز می‌تواند در طول دوره اجاره، برای انتقال حق خود، مبلغی به عنوان "سرقفلی" از موجر یا مستاجر دیگر دریافت کند، مگر اینکه این حق در قرارداد اجاره از وی سلب شده باشد.
در این حالت، موجر از طریق قرارداد با مستاجر به توافق می‌رسد که حق اجاره یا حق کسب‌وکار در ملک تجاری به مستاجر منتقل شود. به طوری که مالکیت ملک هنوز در اختیار موجر باقی مانده ولی امتیاز و اجازه بهره‌مندی از کسب‌وکار به مستاجر منتقل می‌شود. در ادامه مزایای سر قفلی برای صاحبان املاک و مستاجران را خواهیم گفت.
انتقال امتیاز سرقفلی
یکی از نکات مهم در رابطه با حق انتقال امتیاز سرقفلی و فروش آن بدون اجازه مالک است. طبق ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، مستاجر می‌تواند ملک را به فرد دیگری انتقال دهد و مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر جدید دریافت کند. اما اگر در قرارداد این حق سلب شده باشد، او نمی‌تواند این کار را انجام دهد.
به طور معمول، مالک بین ۱۵ تا ۲۵ درصد از مبلغ جابجایی سرقفلی را دریافت می‌کند. به عنوان مثال، اگر شما مالک یک مغازه با سرقفلی هستید و مستاجر شما قصد دارد سرقفلی را به ارزش ۵ میلیارد تومان به فرد دیگری واگذار کند، معمولا باید حدود ۲۰ درصد از این مبلغ را به شما پرداخت کند. در این مثال، معادل یک میلیارد تومان خواهد بود.
همچنین، صاحب جدید می‌تواند سرقفلی را به فرد دیگری واگذار کند و این روند می‌تواند تکرار شود. در هر مرحله، مالک امتیاز سرقفلی را انتقال می‌دهد.
ضرورت دریافت اجازه مالک برای اعمال تغییرات در ساختمان
اگر مستاجر تغییراتی را بر روی نمای داخلی یا خارجی ساختمان اعمال کند بدون اجازه مالک، ممکن است مشکلاتی برای او پیش آید. به عنوان مثال، اگر تغییرات باعث آسیب به ساختار ساختمان شود، مالک ممکن است به مستاجر اعمال خسارت بدهد. همچنین، در صورت عدم توافق در مورد تغییرات، اجازه به مستاجر داده نمی‌شود و مالک ممکن است از او خواسته کند تا تغییرات را برداشته و وضعیت اولیه را بازیابی کند.
بنابراین، در هنگام اجرای تغییرات در نمای داخلی و خارجی ساختمان، مستاجر باید همواره با مالک در تماس باشد و اجازه او را دریافت کند. این موضوع می‌تواند از وقوع مشکلات و بحران‌های ناخواسته جلوگیری کند و روابط دو طرف را حفظ کند.
به هر حال، در برخی موارد، هر دو طرف موافقت می‌کنند که تغییر در دکوراسیون مورد نظر بدون مانع است. در صورت عدم دریافت مجوز، مالک می تواند الزام به ایفای تعهد را از مطالبه کند و اگر همچنان تعهدی نداشته باشد می‌تواند طبق شرایط ذکر شده، ملک را بازگرداند.
شیوه اجاره دادن توسط صاحب سر قفلی (مستاجر)
در برخی موارد، ممکن است مستاجر سرقفلی را به شخص دیگری اجاره دهد. در این صورت، اجازه مالک نیز لازم است و مالک مبلغی معادل یک تا دو ماه اجاره را از مستاجر دریافت می‌کند.
اگر سرقفلی بدون اجازه مالک به شخص دیگری اجاره داده شود، مالک می‌تواند نصف مبلغ سرقفلی را به مستاجر پرداخت کرده و آن را پس بگیرد. مبلغ سرقفلی توسط کارشناسان قوه قضاییه محاسبه و تعیین می‌شود.
گاهی اوقات، مستاجر برای پرداخت کمتر به مالک، قرارداد سوری با مبلغ کمتری امضا می‌کند. در این صورت، مبلغ پرداختی به مالک کمتر از مبلغ واقعی خواهد بود.
گاهی هم مستاجر، به جای امضای قرارداد سوری، قرارداد مخفی با مستاجر جدید امضا می‌کند و به مالک اعلام می‌کند که مستاجر جدید شاگرد او است. در هر حالت، مالک می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی به مستاجر، حق سرقفلی را پس بگیرد.
اهمیت توافق بر نوع کسب و کار در قراردادهای اجاره ملک
در اکثر موارد، در قرارداد بین موجر و مستاجر باید در خصوص نوع کسب و کاری که در ملک اجرا می‌شود، توافق شود. اغلب این قراردادها شامل ذکر نام دو یا چند کسب و کار مشابه برای مستاجر می‌شود، تا رضایت مالک اصلی ملک فراهم شود. پرسش مطرح است که چرا باید کسب و کارهای مستاجر محدود شود؟
از آنجایی که هر مالکی به دنبال حفظ ارزش ملک خود است، منطقی است که بخواهد کسب و کاری که در ملک اجرا می‌شود، موفق باشد. بنابراین، مالک حق دارد که کسب و کارهای معینی را به مستاجر اجازه دهد، به منظور حفظ ارزش ملک خود.
در پایان، باید به این نکته توجه داشت که پس از اتمام مدت قرارداد، مالک می‌تواند ملک خود را از مستاجر بازگرداند و مستاجر موظف است ملک را تخلیه کرده و هیچ حقی دریافت مبلغ تخلیه ندارد.
روش‌های جدید و ایمن برای پرداخت اجاره و تملک سرقفلی
هنگام عقد قرارداد، معمولاً دو طرف توافق می‌کنند که سرقفلی به صورت دائم به فرد اجاره داده شود. طبق این قرارداد، مبلغ بسیار کمی به عنوان اجاره تعیین می‌شود که باید به صورت سالانه توسط مستاجر به مالک پرداخت شود.
در گذشته، مستاجران باید مبلغ اجاره را به خود مالک پرداخت می‌کردند که این موضوع باعث ایجاد مشکلاتی می‌شد. برخی از مالکان ممکن بودند خود را از دسترس مستاجر خارج کرده و ادعا کنند که اجاره پرداخت نشده است و به همین دلیل سرقفلی را پس بگیرند.
اما اکنون می‌توانید مبلغ اجاره را به صندوق دادگستری یا دفترخانه اسناد رسمی که قرارداد را تنظیم کرده‌اید واریز کنید و رسید دریافت کنید.
تبصره ۱ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ به یک نکته مهم اشاره می‌کند. این تبصره بیان می‌کند که اگر مالک از مستاجر سرقفلی نگرفته باشد ولی مستاجر با دریافت سرقفلی، ملک را به شخص دیگری واگذار کند، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. در صورت مشکلی در این مورد می توانید از وکیل الزام به تنظیم سند رسمی کمک بگیرید تا شما را در این راه یاری کند.
مشاوره حقوقی در امور مالکیت و سرقفلی املاک
هنگامی که اختلافات مربوط به مسائلی مانند انحصار وراثت سرقفلی یا مسائل مرتبط با نقل و انتقال و خرید و فروش املاک و اثبات مالکیت در مورد حقوق مالکیت و سرقفلی پیش می‌آید، هم مالکین و هم دارندگان حق سرقفلی و ورثه آن‌ها می‌توانند اقدامات قانونی لازم را برای مطالبه حقوق خود آغاز کنند. این فرایند شامل مراجعه به دادگاه و طی کردن تمامی مراحل قانونی مربوطه است تا به یک رأی عادلانه دست یابند. وکیل متخصص در زمینه سرقفلی با درک دقیق و عمیقی از قوانین این حوزه آماده است تا تمامی دانستنی‌های ضروری مربوط به خرید، فروش، اجاره و سایر معاملات ملکی را در اختیار موکلین خود قرار دهد. این اطلاعات به دارندگان حق سرقفلی کمک می‌کند تا با آگاهی کامل نسبت به حقوق خود، اقدامات قانونی را پیش ببرند. علاوه بر این، وکیل مربوطه مسئولیت تنظیم و ارسال دادخواست‌های قضایی را بر عهده دارد تا موکلین بتوانند فرایندهای دادرسی خود را به سرعت و با دقت پیش ببرند.
*** محتوای این مطلب تبلیغاتی و از سوی سفارش دهنده تهیه شده است و ایرنا مسئولیتی درباره آن ندارد.