طبق آمارهای بانک مرکزی طی یک ماه آذر، قیمت و تقاضا برای مسکن در منطقه یک تهران به میزان زیادی افزایش یافته است. در حالی که طی آبان ماه قیمت متوسط هر متر مربع مسکن در این منطقه ۲۳.۴ میلیون تومان بوده، این رقم در آذرماه معادل ۳۱ میلیون تومان شده است؛ رشدی بیش از ۳۲ درصد که همزمان با افزایش بیش از ۱۱۸ درصدی در حوزه تقاضای خرید ملک در این منطقه همراه بوده است. تعداد معاملات مسکن در گران‌ترین نقطه تهران از ۱۷۲ فقره در آبان ماه به ۳۷۶ فقره در آذر ماه رسیده است.
میزان رشد یک‌ماهه قیمت در منطقه یک تهران زمانی معنادار می‌شود که آن را با متوسط کل تهران مقایسه کنیم. طبق این آمارها، در آذرماه سال ۱۳۹۸، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده ۱۳.۵ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه قبل معادل ۸.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. اما با این حال، درصد رشد معاملات منطقه یک از رقم کل شهر کمتر بوده است. طبق این داده‌ها رقم معاملات مسکن در شهر تهران از ۴۰۶۴ به۹۵۳۷ رسیده است. تقریباً در همه مناطق تهران نرخ رشد معاملات طی این یک ماه، دو برابر شده است. به نظر می‌رسد مالکان منطقه یک به‌سرعت به این رشد تقاضا آگاهی یافته و قیمت‌ها را افزایش داده‌اند.
با این حال، نباید فراموش کرد که نرخ‌های رشد معاملات مسکن را اگر با سال قبل مقایسه کنیم، مشخص می‌شود آهنگ رشد یک روند صعودی نداشته و این درصدها بیشتر به دلیل نوسان ماه‌های پیش بروز و ظهور یافته است. تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در ۹ ماهه سال ۱۳۹۸ به بیش از ۴۹هزار واحد مسکونی بالغ شده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل بیش از ۴۹ درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت، متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده ازطریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۱۲.۷ میلیون تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل بیش از ۶۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.
پذیرش قیمت‌های حبابی؟
در چند سال گذشته قیمت مسکن تا سقفی اشباع شده رشد کرد، حالا بعد از آن رشدهای بالای بدون معامله، به نظر می‌رسد بازیگران به‌گونه‌ای قیمت‌های جدید را پذیرفته و می‌خواهند در همین دامنه قیمتی، وارد بازار شوند. البته این موضوع را حسام عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران به‌شدت رد می‌کند. عقبایی در گفت‌وگو با ایرناپلاس اظهار کرد که آمارهای بانک مرکزی را نمی‌توان با واقعیات بازار منطبق دانست.
وی گفت: بر فرض محال که این آمار درست باشد، باز هم رونق یک سال گذشته را نمی‌توان نشانه‌ای از شروع رونق در این بازار به حساب آورد، زیرا سال‌هایی داشته‌ایم که پررونق بوده، ولی در برخی ماه‌ها به‌صورت مقطعی با کاهش معاملات روبه‌رو بوده‌ایم یا برعکس در سال‌هایی که رکود بر بازار حاکم بوده، به‌صورت مقطعی با رونق ماهانه مواجه بوده‌ایم.
رشد قیمت مسکن چهار برابر تورم
عقبایی اظهار کرد: در مجموع پیش‌بینی من این است که مسکن تا پایان شهریور در یک رکود غیرتورمی به سر خواهد برد و قیمت‌ها با یک ثبات نسبی تا این زمان همراه خواهند بود و حتی در برخی مناطق احتمال کاهش ۱۵ درصد طی این زمان وجود دارد.
عقبایی درباره تأثیر گرانی بنزین بر رشد معاملات نیز گفت: این مسئله هیچ تأثیری نداشته است، زیرا قیمت مسکن تا کنون چهار برابر تورم رشد کرده و هنوز آنقدر جای ریزش دارد که به قیمت واقعی خود برسد، بنابراین اینکه فکر کنیم بازار مسکن رونق یابد، غیرمنطقی است.
وی همچنین درباره رشد قیمت در منطقه یک تهران گفت: من با مسئولان و مشاوران منطقه یک صحبت کردم و آنها اذعان کردند چنین اتفاقی نیفتاده است. اتفاقاً برعکس، بیشترین کاهش قیمت در منطقه یک و واحدهای بزرگ مقیاس صورت گرفته، زیرا تقاضا در آنها بسیار کمتر است.
وی اظهار کرد: ۳۱ میلیون تومان که به‌عنوان متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه یک منتشر شده، معلوم نیست چطور به‌دست آمده است؟ مناطقی در شمیرانات وجود دارد که آپارتمان متری ۹۰ میلیون تومانی دارد و در برخی مناطق دیگر ۷۰ و ۳۰ میلیون تومان است و معلوم نیست ۳۱ میلیون به چه صورت محاسبه شده است.
عددسازی صورت گرفته است
پیگیری خبرنگار ایرناپلاس از برخی مشاوران املاک منطقه یک تهران هم همین سخنان نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران را تأیید می‌کند. مدیران بنگاه‌های خرید و فروش در این منطقه تأکید داشتند که نه‌تنها قیمت‌ها تغییر آن‌چنانی نداشته است، بلکه معاملات و خرید و فروش هم در رکود عمیقی قرار دارد. البته تعدادی هم اظهار می‌کردند که قیمت‌ها تا محدوده کمی افزایش یافته، اما بسیار پایین‌تر از ۳۰ درصد بوده است.
عضو سابق شورای عالی مسکن نیز در گفت‌وگو با ایرناپلاس عنوان کرد: اینها عددسازی‌هایی است که در بازار، التهاب مصنوعی ایجاد کنند تا از این طریق دوباره قیمت مسکن را بالا ببرند. افشین پروین‌پور افزود: این عددسازی هدفمند از سوی یک سری مافیای مسکن صورت می‌گیرد.
این کارشناس مسکن البته هیچ سندی برای این ادعا ارائه نداد و معتقد است که این گزاره حاصل تجربه چندین سال فعالیت او در حوزه مسکن و سیاست‌گذاری در این بخش است.
وی توضیح داد: هر پدیده اقتصادی باید یک علت داشته باشد و یک‌دفعه امکان ندارد تعداد معاملات دو برابر شود و قیمت هم نسبت به ماه قبل هشت درصد بالا برود. به گفته او وقتی علت واقعی و بیرونی نداشته باشد، نتیجه می‌گیریم که به‌صورت مصنوعی ایجاد شده است.
افشین‌پور اظهار کرد: حباب بخش مسکن خیلی بزرگ بوده و به همین سادگی ظرفیت افزایش قیمت ندارد. همین الان هم می‌بینیم که معاملاتی صورت نمی‌گیرد، زیرا قیمت خیلی افزایش یافته و متقاضیان بخش مسکن توانایی مالی برای خرید ندارند.
وی درباره احتمال ارتباط بین افزایش قیمت بنزین و مسکن در آذرماه عنوان کرد: باید در نظر داشته باشیم اقلامی که طی این مدت گران شدند به بنزین ارتباط داشتند، اما مسکن ربط زیادی با بنزین ندارد. این موضوع نشان می‌دهد که ذی‌نفعان قصد داشتند از گران شدن بنزین استفاده کنند.
البته آمارهای بانک مرکزی بر مبنای داده‌های سامانه ثبت املاک و مستغلات بوده و باید دید این سامانه بر چه اساسی این داده‌ها را منتشر کرده است.