دفتر اسناد رسمی (دفترخانه یا محضر) یک نهاد مدنی برای تنظیم حرفه‌ای عقود و قراردادها و ثبت رسمی اسناد است. هر چند این نهاد وابسته به قوه قضاییه است، اما به‌صورت مستقل و بدون وابستگی مالی به حاکمیت سیاسی اداره می‌شود و به‌عنوان یک مرکز حقوقی و مدنی، رابط حاکمیت و شهروندان است. مهم‌ترین کار این نهاد، تأمین و تضمین امنیت حقوقی و اقتصادی جامعه است که با تنظیم دقیق اسناد در جلوگیری از وقوع نزاع‌های بی‌مورد و کاهش مراجعات مردم به محاکم دادگستری، نقش دارد.
تقسیم «دفاتر خدمات الکترونیک قضایی» در بین خودی‌ها!
در این سال‌ها این دفاتر فرازونشیب‌های زیادی را طی کرده‌اند؛ از مسئله انحصار اسناد و درآمدهای نجومی بعضی از سردفتران گرفته تا چندشغلگی و رانت‌های به‌وجود آمده ناشی از این انحصارات، همیشه محل مناقشه این قشر بوده و همچنان هست.
سردفتری که ترجیح می‌دهد نامش در مصاحبه بیان نشود در ارتباط با وضعیت دفاتر اسناد و سردفتران به ایرناپلاس می‌گوید: دفاتر اسناد حال و روز خوبی ندارد. نخست مسئله دو شغلگی تعدادی از سردفتران است. ماجرای آن به سال ۹۱ برمی‌گردد. متأسفانه عده‌ای از مسئولان کانون سردفتران طبق مذاکراتی که با برخی مسئولان در قوه قضاییه در خصوص دفاتر خدمات قضایی الکترونیک داشته‌اند، آنها را متقاعد کرده بودند که با توجه به پراکندگی مناسبی که دفاتر ثبت اسناد در سطح کشور دارند، دفاتر خدمات الکترونیک قضایی را که در واقع یک پنجره نوین در دادگستری است، به دفاتر اسناد رسمی بدهند. استدلالشان هم این بود که اینها حقوقدان هستند، تجربه‌های حقوقی و کاری مرتبط دارند و در نتیجه می‌توانند مؤثر باشند. حدود ۴۰ نفر را به‌عنوان پایلوت معرفی کردند که این ۴۰ نفر شامل اعضای هیئت مدیره و کسانی که با آنها مرتبط بودند، می‌شد. اسامی به‌طور کامل مشخص است، شماره دفترخانه‌هایشان مستند و موجود است.
بعد از آن، به یکباره اعلام شد که برخی مسئولان در خود قوه قضاییه با اعطای دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به دفترخانه‌ها مخالفت کرده است. این موضوع به‌صورت غیرمترقبه اعلام شد و دفاتر خدمات قضایی در تهران تا امروز منحصر به همان چند نفر از اعضای هیئت مدیره و دوستانشان ماند. ما در اینجا با شبهه وجود رانت مواجه هستیم که می‌طلبد مسئولان جدید قوه قضاییه که با رویکرد مبارزه با رانت و سوءاستفاده از موقعیت (که مورد تأیید رهبر انقلاب هم واقع شد) وارد میدان شده‌اند، این موضوع را بررسی کنند و با استفاده از وجاهت قضایی و با توجه به لابی‌های احتمالی که در مجلس انجام شده، توسط افرادی که صاحب منافع بودند، مسئله پیگیری شود و عاملان و مباشران آن، به‌دست قانون سپرده شوند.
بحث تعرفه‌ها
مسئله دوم، بحث تعرفه‌های دفاتر اسناد است. در حالیکه بعضی از سردفترداران درآمدهای کلان دارند، بعضی با حداقل درآمد مشغول فعالیت هستند. این هم به این دلیل است که تلاش کردند سقف حق‌التحریر را در سال ۹۴( هر چهار سال برابر قانون تعرفه‌ها تغییر می‌کند) بردارند که این تلاش متأسفانه موفقیت‌آمیز بود. این باعث شد گروه خاصی که اسناد بانک‌ها و مراکز دولتی را تنظیم می‌کنند یا اینکه رانت مکان دارند، برای مثال روبه‌روی مراکز تعویض پلاک هستند، گاهی روزانه بیش از ۱۲ میلیون تومان درآمد داشته باشند. این مستند است و خود مسئولان کانون سردفتران در جریان هستند. در نهایت ما به این نابسامانی و ناهمگونی توزیع درآمدها مواجه هستیم.
نه آن سردفتر کاتب بالعدل است و نه آن سند، سند رسمی
از سوی دیگر، غلامعلی بیات، سردفتر یکی از دفاتر رسمی اسناد در این باره به ایرناپلاس می‌گوید: بی شک بنیان‌گذاران دفاتر اسناد رسمی هرگز فکر نمی‌کردند که روزی دفاتر اسناد رسمی دچار چنین فاجعه‌ای شوند که برای تأمین مخارج خود مجبور به کرنش در مقابل دلالان و بنگاه‌داران و نمایشگاه‌داران شوند. قطعاً اعتبار سند رسمی بسته به اعتبار سردفتر است و اگر سردفتر که باید کاتب بالعدل باشد به هر دلیل، مجبور شود با ارباب رجوع مماشات و زدوبند کند یا تابع نظرات و القائات او باشد یا برای تأمین مخارج خود و از دست ندادن مشتری از اجرای مقررات چشم‌پوشی کند، دیگر نه آن سردفتر کاتب بالعدل است و نه آن سند، سند رسمی است.
سردفتر به تاجر و دفترخانه به تجارتخانه تبدیل می‌شود
بیات توضیح می‌دهد: فاجعه زمانی رخ می‌دهد که سردفتر به هر دلیل اقدام به بازاریابی می‌کند، دنبال مشتری می‌گردد و سردفتران با یکدیگر بر سر جذب مشتری رقابت (البته منفی) می‌کنند. گویی فروشندگانی هستند که می‌خواهند اجناس بنجل خود را بفروشند و تبدیل به پول کنند. فاجعه زمانی رخ می‌دهد که برای حل مشکل بیکاری یکباره تعداد زیادی سردفتر آن هم با شرایطی عجیب جذب می‌شوند و بازار عرضه و تقاضا یکباره دگرگون می‌شود. آن سردفتر قسم خورده معتقد که حاضر نمی‌شود از اصول و مقررات تخطی کند و برخلاف سوگند و وجدان خود عمل کند، در بازار رقابت شکست می‌خورد و میدان خالی می‌شود برای سردفتری که گوی رقابت را در این بازار مکاره با مکر و رندی از دیگران ربوده است. در نتیجه، سردفتر به تاجر و دفترخانه به تجارتخانه تبدیل می‌شود.
این دفتردار تصریح می‌کند: در بازار گرم رقابت و تفاوت درآمدهای فاحش، آنچه فدا می‌شود صدالبته اعتبار سند است و قداست سردفتر و مردمانی که کم‌کم باید از دفترخانه به‌عنوان خانه امن دل بکنند و آن را تجارتخانه انگارند. مسئولان راه نجات این معضلات را در تقسیم اسناد دیدند که حکایت تقسیم اسناد خود داستانی است تمام ناشدنی که این غول چراغ جادو سر از خاک برآورده، خود مشکلی شد افزون بر مشکلات قبلی.
تقسیم اسناد نتوانست تفاوت فاحش درآمدها را تعدیل کند
بیات تشریح کرد: مرحوم محمدرضا علیزاده، رئیس اسبق سازمان ثبت و املاک کشور و باسابقه‌ترین عضو حقوقدان شورای نگهبان با نیت خیر و به قصد اجرای عدالت در تقسیم اسناد و درآمدها دستورالعملی در خصوص تقسیم اسناد صادر کردند تا شاید تفاوت‌های فاحش درآمدهای دفاتر تا حدودی تعدیل شود. اما به‌دلیل اینکه اولاً برای وضع هر قانون یا بخشنامه‌ای هدف و فلسفه‌ای منظور است و ثانیاً، این مقررات برای یک دوره معینی کارایی بهتر و بیشتر دارند و لازم است که به تناسب زمان، مقررات نیز توسعه و تحول یابند، متأسفانه این تحولات به کندی صورت می‌گیرد و اهداف واضع قانون صددرصد به هدف اصابت نمی‌کند. به همین دلیل، تقسیم اسناد نیز نتوانست تفاوت فاحش درآمدهای بین دفاتر را آن‌گونه که باید تعدیل کند. در حالی که دفاتری هستند که درآمدهای بیش از ۱۰۰ میلیون تومانی دارند. دفاتری هم هستند که برای تأمین مخارج خود در مضیقه هستند و تقسیم اسناد با شرایط و وضعیت فعلی نمی‌تواند حلال مشکل باشد. چون اولاً بیشتر اسناد، غیردولتی هستند که مشمول تقسیم اسناد نمی‌شوند، ثانیاً در بعضی از استان‌ها اصولاً کمیسیون تقسیم اسناد تشکیل نشده و نمی‌شود. در نتیجه، یک نفر به‌جای کمیسیون، تصمیم می‌گیرد که این خود جای بحث و پرسش جدی دارد.
همچنین دو شغلگی که نه، بلکه چند شغلگی هم حکایت دیگری است از تفاوت‌ها و تبعیض‌های ناروا. چگونه یک نفر می‌تواند هم دفتر اسناد رسمی داشته باشد، هم دفتر الکترونیک خدمات قضایی، هم به شغل تدریس بپردازد، هم مشاور فلان سازمان باشد و گاهی هم به کارهای ساختمانی و خریدوفروش املاک و اموال منقول و غیرمنقول بپردازد؟ خوب طبیعی است که این فرد چند پیشه به تنها جایی که کمتر خواهد پرداخت دفتر اسناد رسمی است، چون اگر سایر مشاغل خود را معطل بگذارد، طبعاً از حقوق و درآمد آن شغل خبری نخواهد بود.
۸۰ درصد درآمد دفترخانه‌ها به جیب دولت سرازیر می‌شود
در این میان، علی خندانی، مسئول بازرسی کانون سردفتران قوه‌قضاییه در ارتباط با این موضوع به ایرناپلاس می‌گوید: دفاتر اسناد رسمی، مطابق قانون تشکیل شده و یک سردفتر دارد، یک دفتردار و به تعداد لازم هم کارمند. سردفتران طبق ماده ۳۰ موظف به تنظیم سند هستند و نمی‌توانند از آن خودداری کنند، مگر اینکه مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه یا قوانین کشور باشد که می‌توانند به‌صورت کتبی به مخاطب اطلاع دهند که به این دلایل، نمی‌توانند تنظیم سند کنند. تعرفه‌های اسناد رسمی هر چهار سال یک بار توسط قوه قضاییه تعیین می‌شود و تا چهار سال قابل تغییر نیست.
همین الان تعرفه‌هایی که دفاتر دارند، بر اساس تعرفه سال ۹۴ است؛ یعنی این تورم‌ها، گرانی‌ها و این مسائلی که اتفاق افتاده، هیچ‌کدام در تعرفه دفاتر اسناد رسمی دیده نشده است، هزینه‌هایشان بسیار سنگین شده، ولی درآمدشان مانند قبل است و تغییری نداشته است. حالا شما می‌گویید چرا گران است؟ متأسفانه مردم یک دید منفی به دفترخانه‌ها دارند. وقتی به دفترخانه می‌روند و به قول عوام در طول ۱۰ دقیقه یک مبلغ ۸۰۰ هزار تومان یا ۹۰۰ هزار تومان می‌گیرد، فکر می‌کنند کل این هزینه برای دفترخانه است در صورتی که اصلاً چنین چیزی نیست و بیش از ۸۰ درصد این مبالغ، حق و حقوق دولتی است.
۱۴ میلیون؛ هزینه تنظیم سند سانتافه ۲۰۱۹
خندانی تشریح کرد: برای مثال نرخ خودروها را هر سال دولت اعلام می‌کند. برای مثال، خودروی سانتافه را شما تنظیم سند می‌کنید؛ به قول شما شاید ده دقیقه هم طول نکشد، ولی به شما می‌گویند هزینه محضر شد ۱۴ میلیون تومان. از این مبلغ در حدود ۶۰۰ یا ۷۰۰ هزارتومان برای دفترخانه است و بقیه مبلغ، حق ثبت و مالیات نقل و انتقال و ارزش افزوده مستقیم است که به حساب دولت واریز می‌شود. تازه از همین مبلغی هم که دفترخانه وصول می‌کند، باز هم همه‌اش متعلق به سر دفتر نیست، ۴۵ درصد این مبلغ بلافاصله جدا می‌شود، ۱۵ درصد بابت کارکنان، ۱۵ درصد بابت دفتریار و ۱۰ درصد بابت کانون سردفتران، بابت خدمات بیمه و بازنشستگی. یعنی از ۶۰۰ یا ۷۰۰ هزار تومانی که از یک سانتافه ۲۰۱۹ می‌گیرد، چیزی حدود ۳۰۰ هزار تومان سهم سردفتر می‌شود که هزینه‌های آب و برق و گاز و تلفن و اجاره محل و کارمند و… همه اینها باید از این محل پرداخت شود. بنابراین دفاتر خدماتشان به هیچ عنوان گران نیست.
وی در پاسخ به در موضوع درآمدهای نجومی دفترخانه‌ها توضیح می‌دهد: اینجا دو مبحث مطرح است. نخست اینکه دفاتر ما یکسری درآمدشان بالاست و یکسری درآمدشان کم است، این واقعیتی است که وجود دارد. چرا؟ به این علت که دفاتری ممکن است قدیمی باشند، مورد وثوق افراد یک محله باشند و همه به آنها مراجعه کنند، بالطبع درآمدشان بالا است اما آدم‌های بسیار سالمی هستند، تخلف هم نمی‌کنند. اما این‌هایی هم که درآمد کم دارند، بنا نیست حالا که درآمدشان کم است خدایی نکرده تخلف کنند، اتفاقاً چون درآمدشان کم است، یعنی تخلف نمی‌کنند اگر تخلف کنند که درآمدشان قطعاً بالاتر می‌رود.
من نمی‌گویم که تخلف نمی‌شود، حتماً می‌شود
مسئول بازرسی کانون سردفتران قوه‌قضاییه افزود: دفاتر به بازرسی‌های مختلف پاسخگو هستند، بازرسی کانون، بازرسی ثبت، بازرسی سازمان ثبت، سازمان بازرسی کل کشور، وزارت امور اقتصاد و دارایی، سازمان امور مالیاتی کشور همه اینها بر کار دفاتر نظارت دارند. بنابراین واقعاً این‌طور نیست که تخلفی در حوزه سردفتری و حوزه دفاتر اسناد رسمی آسان باشد و کسی که بخواهد سندی تنظیم کند و فقط پولش را بگیرد و ثبت و ضبط نکند، اتفاقی هم برایش نیفتد و کسی متوجه تخلفش نشود. من نمی‌گویم که تخلف نمی‌شود، حتماً می‌شود؛ همه اصناف، تخلف خاص خودشان را دارند اما صنف اسناد رسمی و صنف سردفتران اسناد رسمی، به‌دلیل مسئولیت سنگینی که متوجه آنهاست واقعاً یکی از پاک‌دست‌ترین افراد جامعه هستند. یعنی اگر برای این سندی که تنظیم می‌کنند، کوچک‌ترین اتفاقی بیفتد و تخلفی رخ بدهد چه در یک سال و چه در ده‌ها سال آینده، مسئولیت آن مستقیماً متوجه دفترخانه و سردفتر است.
بنابراین اسنادی که تنظیم می‌شود، بالاخره اگر مشکلی هم داشته باشند، ممکن است یک تا دو سال مخفی بماند، ولی بالاخره آشکار خواهد شد و اینها به مقام‌های قضایی و مراجع انتظامی باید پاسخگو باشند. بنابراین میزان تخلفات با توجه به اینکه درآمدش کم است، واقعاً به شکلی که برخی تصور می‌کنند، نیست. در این زمینه ما به‌دنبال راهکارهای هستیم که به امید خدا اگر قوه قضاییه و سازمان ثبت هم از این موضوع حمایت کنند و پیگیر باشند، میسر خواهد شد. ما یک برنامه مدون تهیه کردیم، زیرساخت‌هایش را آماده کردیم و همه چیز تقریباً فراهم شده تا بحث تقسیم اسناد به‌طور کلی در سطح کشور و در سطح دفاتر راه‌اندازی شود. بر اساس آن، تقسیم اسناد به یک نسبت بین دفاتر انجام می‌شود که امیدواریم تا سه چهار ماه آینده این امر اجرایی شود. اگر این بحث تقسیم اسناد اتفاق بیفتد، اینکه بعضی دفاتر درآمدشان کم است و بعضی زیاد، تا حد زیادی حل خواهد شد. سازمان ثبت موافق این‌کار است. مدیریت جدید قوه‌قضاییه هم به این داستان واقف است و اعتقاد به این موضوع دارند که عدالت باید در بین صنوف مختلف رعایت شود. اگر آنها هم همراهی کنند این اتفاق می‌افتد.
کانون، در رانت تقسیم اسناد نقشی ندارد
خندانی در واکنش به وجود رانت در تقسیم اسناد رسمی می‌گوید: من نمی‌گویم رانت اتفاق نمی‌افتد، شاید بیفتد، اما اینکه کانون در این رانت نقش داشته باشد، نه این‌طور نیست و نقشی ندارد. خود دفاتر ممکن است رایزنی‌هایی را با یک سری بانک‌ها، بعضی مؤسسات دولتی یا خصوصی و مؤسسات مالی و اعتباری انجام دهند و یک سری اسناد را به سمت خودشان جلب کنند. مانعی برای این کار در قانون پیش‌بینی نشده که شما اجازه نداشته باشید بروید رایزنی کنید و اسناد را جلب کنید. اما اگر بحث تقسیم اسناد محقق شود، دیگر جذب اسناد بیشتر به‌واسطه ارتباط با افراد، مراجع مالی یا غیردولتی از سوی دفاتر منتفی می‌شود. چون اگر شما بدانید که یک سقف مشخص برای تنظیم سند دارید، دیگر نیازی نیست که بخواهید ارتباطات سالم یا غیرسالم برقرار کنید.
وی درباره مسئله دوشغله‌ها و چندشغله‌ها نیز توضیح می‌دهد: قانون بعضی مشاغل را در کنار داشتن شغل دیگر، منع نکرده است. مثلاً یک سردفتر اسناد رسمی در کنار این کار می‌تواند عضو هیئت مدیره کانون سردفتران هم باشد. پرداخت حقوقشان حق جلسه‌ای است و حقوق ثابت ندارند. با این وجود، در قانون دفاتر اسناد رسمی گفته شده است که بعضی مشاغل با سردفتری که عضو کانون باشد، منافات دارد. مثلاً شما نمی‌توانید هم سردفتر باشید و هم صاحب یک شغل دولتی دیگر، نمی‌توانید هم سردفتر باشید و هم وکیل، اما بعضی از مشاغل را خود قانون مجوز داده است. مثلاً آیین‌نامه‌ای برای دفاتر خدمات قضایی تعیین کردند که خود قوه قضاییه هم تهیه کرده بود. بر اساس آن، وکلا، قضات دادگستری حتی کارمندان دادگستری و همین‌طور کارمندان دولتی در داشتن دفاتر خدمات قضایی ممنوع شدند، اما در همان آیین‌نامه و قانون، دفتر اسناد رسمی و سردفتران اسناد رسمی ممنوع نشدند. همان قانون اجازه داد که افراد بتوانند هم سردفتر اسناد رسمی باشد و هم دفتر خدمات قضایی داشته باشند.
اینکه آیا باید یک فرد دو دفتر داشته باشند یا فقط یکی، مباحثی است که باید جداگانه به آن پرداخته شود و شاید واقعاً باید برای آن، فکر دیگری کرد. اما آنچه مسلم است در حال حاضر که من دارم با شما صحبت می‌کنم همین قانون، منعی برای دفتر اسناد رسمی قائل نشده و این افراد می‌توانند این شغل را در کنار شغل دیگر داشته باشند؛ حالا اگر در آینده ممنوع شد این دوستان باید یکی را انتخاب کنند.