راهی برای خانه‌دار شدن در شرایط تورمی

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه منتشر شد و پازل بازار مسکن پایتخت در نیمه نخست امسال را تکمیل کرد. بر این اساس، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از انتهای فروردین تا پایان شهریور با رشد ۳۷ درصدی از بیش از ۱۵ میلیون تومان به بیش از ۲۴ میلیون تومان رسیده است.

رقابت مناطق تهران در افزایش قیمت مسکن
براساس این گزارش، منطقه پنج در همه ۶ ماه نخست امسال، بیش‌ترین سهم در معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده و میانگین قیمت خانه در این منطقه غربی تهران از حدود ۱۹ میلیون تومان در پایان فروردین به بیش از ۳۰ میلیون تومان در پایان شهریور رسیده است. در واقع در پایان تابستان، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه پرطرفدار، به قیمت فروردین‌ماه گران‌ترین منطقه یعنی منطقه یک نزدیک شده‌ است.
در منطقه یک نیز خانه‌هایی که در فروردین‌ماه به‌طور متوسط به قیمت متری ۳۱ میلیون تومان معامله می‌شدد در پایان شهریورماه به متری حدود ۵۱ میلیون تومان رسید.

خداحافظی با خانه‌هایی متری زیر ۱۰ میلیون
فروردین امسال در حالی به پایان رسید که در هفت منطقه از مناطق ۲۲ گانه شهر تهران کمتر شانس خرید خانه با قیمت‌هایی پایین‌تر از ۱۰ میلیون تومان وجود داشت. بر این اساس در مناطق جنوبی ۱۵ تا ۲۰ و همچنین منطقه ۱۲، متوسط قیمت هر واحد مسکونی از حدود هفت میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ شروع می‌شد و به هشت میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۵ می‌رسید.

در اردیبهشت ماه این ارقام به حداقل هفت میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ و حداکثر ۹ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در مطقه ۱۲ رسید و در ماه‌های بعد، این هفت منطقه به نسبت ارزان نیز به مناطقی با متوسط قیمت بیش از ۱۰ میلیون تومان، تبدیل شدند تا جایی که قیمت‌ها در منقطه ۱۸ که در پایان مردادماه، تنها منقطه تهران با قیمت کم‌تر از ۱۰ میلیون تومان برای هر متر مربع واحد مسکونی بود، به متری بیش از ۱۰ میلیون تومان رسید.

در حالی که افزایش قیمت مسکن، از افزایش سطح درآمدها سبقت گرفته و مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن طولانی شده که این پرسش مطرح می‌شود که در این سطح قیمت‌ها، معامله‌ای نیز صورت می‌گیرد؟

افزایش دوره انتظار خرید مسکن
حجم معاملات مسکن در شهر تهران در نیمه نخست سال جاری، دارای فراز و نشیب‌هایی بوده است اما به‌طور کلی حجم معاملات انجام شده در بازار مسکن شهر تهران در پایان شهریورماه به بیش از هشت هزار مورد رسیده که نسبت به مرداد، ۶.۸ درصد افت و نسبت به شهریور سال پیش، ۲۰۳.۷ درصد رشد را تجربه کرده‌ است.
بر اساس نتایج آمارگیری از هزینه‌ودرآمد خانوارهای شهری کشور در سال ۱۳۹۸، متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری در استان تهران بیش از ۸۱ میلیون تومان بوده است. اگر فرض کنیم این رقم، معادل درآمدهای سالانه خانوارهای شهر تهران باشد و پس از ۶ ماه در شهریورماه امسال نیز بدون تغییر مانده باشد، می‌توانیم مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در شهر تهران را به‌صورت تقریبی به‌دست آوریم.

قیمت یک آپارتمان ۷۵ متری در منطقه متوسط شهر تهران در پایان شهریورماه به‌طور متوسط بیش از یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان بوده یعنی حدود ۲۲ برابر درآمد خانوار. علاوه بر این، حدود ۶۰ درصد هزینه‌های یک خانوار شهری ساکن در استان تهران در سال ۱۳۹۸ به مسکن اختصاص یافته است. اگر سهم مسکن در هزینه خانوار ثابت باشد، یک خانوار تهرانی باید به مدت ۵۰ سال، سالیانه بیش از ۳۶ میلیون تومان کنار بگذارد تا بتواند با قیمت‌های شهریور ۱۳۹۹ خانه‌دار شود.

راهی برای خانه‌دار شدن هست؟
در حالی در روزهای اخیر، خبر افزایش سقف وام مسکن جوانان به ۴۰۰ میلیون تومان منتشر شد که به‌ نظر نمی‌رسد این مبالغ بتوانند نقش مهمی در خانه‌دار شدن افراد داشته باشند. در واقع شاید نتوان همه راه‌حل‌های مربوط به مسکن را در بازار مسکن جست‌وجو کرد و لازم است پیش از هر اقدام، به وضعیت شاخص‌های اقتصاد کلان و به‌ویژه تورم رسیدگی کرد.
با این حال، برخی پیشنهادها در روش‌های تأمین مالی خانوار قابل بررسی هستند. چند ماه پیش سه نفر از اقتصاددانان ایرانی در پیشنهادی، طرح «فقط پرداخت سود» را برای خرید مسکن مطرح کردند که اکنون در طرح وام ودیعه مسکن در حال اجراست و می‌تواند به طرح‌های خرید مسکن نیز تعمیم پیدا کند.

امیر کرمانی، حسین عبده تبریزی و فخرالدین زاوه در این پیشنهاد، طرح «فقط پرداخت سود» یا IO با نرخ‌های جاری بانکی (۱۸ درصد در حال حاضر) را مطرح کردند که در آن متقاضیان خرید مسکن، برای تأمین بخشی از آورده‌ اولیه‌ خود می‌توانند دارایی سهام عدالت خود را به‌صورت یکجا واگذار یا از منابع خود در صندوق پس‌انداز یکم استفاده کنند.
در طرح «فقط پرداخت سود»، بانک به خریدار مسکن تسهیلات ۵ ساله با نرخ‌های جاری پرداخت می‌کند و خریدار مسکن فقط سود این تسهیلات را به بانک می‌پردازد، زیرا امکان پرداخت اصل و سود هر دو را ندارد. مثلاً اگر بانکی با قرارداد «فقط پرداخت سود» (IO) مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید ۵ ساله­ مسکن با سود ۱۸ درصد در اختیار متقاضی قرار دهد، خریدار مسکن ماهانه معادل ۴.۵ میلیون تومان سود تسهیلات را به بانک بپردازد.

در این قرارداد، بانک با متقاضی خرید مسکن برای اعطای تسهیلات خرید مسکن، قرارداد اجاره به شرط تملیک ۵ ساله می‌بندد. خریدار مسکن فقط معادل سود پول را به عنوان اجاره به بانک پرداخت می‌کند. بعد از گذشت ۵ سال، گیرنده تسهیلات­، هنوز اصل پول را نپرداخته و با پرداخت معادل رقم اصل ۵ سال پیش به بانک، صاحب همه ملک خود می‌شود. اما در این فاصله زمانی، قیمت مسکن بالا رفته و تفاوت قیمت نصیب خریدار می‌­شود. خریدار مسکن که باید در پایان سررسید مبلغ، اصل تسهیلات دریافتی را پرداخت کند، در این فاصله ارزش افزوده‌ای به دست آورده و اصطلاحاً از بانک درخواست تأمین مالی مجدد می­‌کند. یعنی این بار با عقد قرارداد «فروش اقساطی» یا «اجاره به شرط تملیک» تسهیلات جدیدی می‌گیرد که اصل و فرع را پرداخت می­‌کند زیرا بعد از گذشت ۵ سال، رقم اقساط دیگر قابل­ تحمل شده است. بر اثر تورم‌های بالا در اقتصاد ایران، با گذشت زمان توان‌مندی خانوارها به بازپرداخت اقساط و باز تأمین دوباره تسهیلات افزایش می‌یابد.