شهریورماه، به‌نوعی پایان فصل داغ مسکن محسوب می‌شود. افزایش قیمت مسکن، نگرانی‌هایی را درباره افزایش اجاره‌نشینی و مشکلات آن برای خانواده‌ها به وجود آورده است. نتایج سرشماری‌ها نیز نشان می‌دهد نسبت خانوارهای اجاره‌نشین در سال‌های گذشته در حال افزایش بوده؛ به‌طوری که این نسبت از سال ۱۳۶۵ یعنی اولین سرشماری پس از انقلاب از ۱۲ درصد به ۳۰ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است. اما آیا افزایش جمعیت اجاره‌نشین‌ها نگران‌کننده است؟
ترکیب اجاره‌نشینی و صاحب‌خانه بودن در ۳۰ سال گذشته در کشور در حال تغییر بوده و وزن اجاره‌نشین‌های بازار مسکن، سنگین‌تر شده است. حال باید دید این موضوع واقعاً نگران‌کننده است یا نه و آیا رشد جمعیت اجاره‌نشین در کشور، نسبت به سایر کشورهای متفاوت است؟
آمارهای متفاوت کشورهای اروپایی
نحوه تصرف یا مالکیت واحد مسکونی در کشورهای عضو اتحادیه اروپا بسیار متفاوت است. در رومانی، تنها ۳.۶ درصد جمعیت، مستأجر هستند. در آلمان، تقریباً نیمی از خانوارها، مالک و نیمی دیگر، مستأجر هستند، به‌صورتی که مستأجران ۴۸.۶ درصد و مالکان ۵۱.۴ درصد خانوارها را تشکیل می‌دهند. در سوئیس تعداد مستأجرها از مالک‌ها بیشتر است و ۵۷.۵ درصد خانوارها در سوئیس، اجاره‌نشین هستند. به‌طور کلی آمارهای ۵۰ کشور جهان نشان می‌دهد به غیر از هنگ‌کنگ و سوئیس، در سایر کشورها، نسبت جمعیت مالک، بیشتر از مستأجر است.
مردم رومانی چطور خانه‌دار شدند؟
در سال ۱۹۹۰ / ۱۳۶۹ حدود ۷۰ درصد آپارتمان‌های رومانی دولتی بودند. با پایان یافتن نظام کمونیستی در این کشور، دولت شروع به فروش این آپارتمان‌ها کرد و مردم برای خرید خانه‌هایی که در آن‌ها سکونت داشتند، هجوم آوردند. گفته می‌شود قیمت یک واحد آپارتمان در سال ۱۹۹۱ / ۱۳۷۰ معادل قیمت یک تلویزیون رنگی در سال ۱۹۹۶ / ۱۳۷۵ در این کشور بود. البته مقرون به‌صرفه بودن مسکن، ناشی از اتخاذ سیاست خاصی نبود، بلکه به دلیل کاهش ارزش پول این کشور، خرید خانه برای اکثر خانواده‌ها آسان شده بود. اما این‌ها تمام دلایل نیست.
حدود ۲۰ سال بعد و در سال ۲۰۰۹ / ۱۳۸۸ رومانی برنامه ویژه خانه‌اولی‌ها را در دستور کار قرار داد که در آن به خانوارها کمک می‌شد تا بتوانند پس از بحران اقتصادی، اولین خانه خود را به‌راحتی خریداری کنند. علاوه بر این‌ها عرضه پایین مسکن اجاره‌ای و همچنین نبود پیشنهادهای بلندمدت، جذابیت خانه‌های اجاری را برای شهروندان این کشور، پایین آورده است.
سوئیسی‌هایی که خانه نمی‌خرند
خانه نخریدن سوئیسی‌ها به‌معنای ناتوانی شهروندان این کشور نیست. درآمد سرانه در سوئیس نسبت به کشور صاحب‌خانه‌ها یعنی رومانی بیشتر است. اگر درآمد سرانه را با استفاده از معیار برابری قدرت خرید مقایسه کنیم، می‌بینیم که مردم سوئیس با درآمد سرانه حدود ۷۰ هزار دلار، یازدهمین ملت ثروتمند جهان هستند. با این حال نسبت اجاره‌نشینی در این کشور تا جایی بالاست که تعداد اجاره‌نشین‌ها از صاحب‌خانه‌ها بیشتر است. بازار اجاره در کشورهایی مثل سوئیس و آلمان، به‌خوبی توسعه پیدا کرده است. اجاره ملک به‌صورت بلندمدت در این کشورها امکان‌پذیر است و واژه «بلندمدت» در بازار اجاره این کشورها، نه دو سال و نه سه سال، بلکه به معنای ۱۰ سال و بیشتر است.
به‌نظر می‌رسد میل به صاحب‌خانه شدن در کشورهای در حال توسعه بیشتر از کشورهای توسعه یافته است. تغییر قیمت‌ها و ثبات اقتصادی پایین‌تر، دلایل مهمی هستند که خانه‌دار شدن را با وجود صرف هزینه‌های بالا به یکی از اولویت‌های خانوارها تبدیل می‌کند. با این حال، نقش عوامل فرهنگی و اثر نمایشی صاحب‌خانه بودن را نیز نمی‌توان در این کشورها نادیده گرفت.
افزایش خانوارهای اجاره‌نشین نگران‌کننده است؟
به‌نظر نمی‌رسد در سوئیس یا آلمان، نگرانی زیادی بابت تعداد بالای خانوارهای مستأجر وجود داشته باشد، اما این موضوع می‌تواند در ایران، نگران‌کننده باشد. آمارهای بانک مرکزی می‌گویند در تیرماه سال جاری، متوسط قیمت خرید یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران بیش از ۱۳ میلیون تومان بوده که نسبت به سال گذشته، بیش از ۹۱ درصد رشد داشته است. شاخص کرایه مسکن نیز در تیر ماه ۱۳۹۸ نسبت به تیر ماه ۱۳۹۷ رشدی ۲۴.۸ درصدی داشته است.
در نتیجه، افزایش جمعیت اجاره‌نشین‌ها در ایران، بیشتر به‌معنای از دست دادن قدرت خرید، افزایش حاشیه‌نشینی و قرار گرفتن یکی از نیازهای اساسی خانوار، در معرض نااطمینانی‌های اقتصادی است. زمانی می‌توان با افزایش جمعیت اجاره‌نشین آسوده‌خاطر بود که بازار اجاره مسکن به مدل‌های مشابه کشورهای توسعه‌یافته نزدیک شده باشد و اجاره‌نشینی به‌صورت اجباری، افزایش نیافته باشد و وعده‌های تابستانه بازار مسکن با پایان این فصل، فراموش نشوند.
گزارش از مریم‌السادات علم‌الهدی
نظر شما